Los RD Ley 11/2020 y 15/2020 contemplan medidas sociales con el objetivo de flexibilizar los pagos de los alquileres a raíz de la situación provocada por el COVID-19. Bartolomé Borrego, vocal de Nuevas Tecnologías de la AEAT de Andalucía, explica los aspectos que han de ser tenidos en cuenta en estos casos.
- Situación actual de los contratos de alquiler
- Impago e incumplimiento de contrato por el Covid-19
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El cobro de las rentas de los arrendadores
Situación actual de los contratos de alquiler
Una de las consecuencias que ha traído consigo el estado de alarma ha sido el establecimiento de una moratoria de pago de alquileres que ha venido recogida, por un lado, en el Real Decreto Ley 11/2020 de Medidas Urgentes Complementarias para el ámbito social y económico, y que afectó a las personas físicas arrendatarias de vivienda habitual que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica con motivo del COVID 19.
Y, también, el Real Decreto Ley 15/2020, en este caso para personas físicas y personas jurídicas que sean arrendatarias de contratos de arrendamientos para uso distinto de la vivienda.
Sin duda, se trata de unas medidas de carácter social, de ayudas para los inquilinos que no pueden hacer frente a los alquileres por la reducción de ingresos que se ha producido en esta época.
Lo que sí está claro es que ambos instan tanto a los arrendadores como a los arrendatarios al establecimiento de acuerdos para establecer en su caso una exoneración de la renta o la concesión de alguna moratoria. Lo que no han hecho ninguno de los Reales Decretos ha sido hacer mención alguna al ámbito tributario, por lo que es necesario realizar alguna consideración a este respecto.
Impago e incumplimiento de contrato por el Covid-19
Hay que hacer una obligada mención a la importancia que tiene acreditar ante la Agencia Tributaria la existencia de demoras o exoneraciones, que no constituyan impagos de deuda arrendaticia, sino simplemente en base al acuerdo al que se haya llegado entre las partes, motivados por el COVID 19, un contrato que además va a determinar las nuevas condiciones de pago y, por consiguiente, el momento de devengo de los impuestos. Por lo que este contrato deberá formularse por escrito.
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En caso de que se produzca el impago de deuda por incumplimiento de contrato, en principio no exime al propietario de presentar la consiguiente declaración de la renta o IVA; si bien ambos impuestos prevén mecanismos con el fin de compensar estos impagos, como son las deducciones de saldo de dudoso cobro o la modificación de la base imponible del IVA mediante las oportunas facturas rectificativas. Una circunstancia que determina, además, la importancia de llevar a cabo esta modificación del contrato con el fin de que las cuotas no sean consideradas como impagos a efectos tributarios.
El IVA en caso de exoneración del contrato
En esta situación, se establece que el IVA solo será exigible en operaciones de tracto sucesivo como es el caso de los arrendamientos, y en el momento en que resulten exigibles.
Por tanto, mientras no sea exigible por motivos del pacto, no existe obligación fiscal. A efectos de renta ocurre algo similar, y tampoco se produce el devengo.
Una regla que opera además incluso si hablamos de una actividad económica.
El cobro de las rentas de los arrendadores
En el caso de moratorias, el propietario no dejará de cobrar las rentas acordadas, lo que ocurre simplemente es que quedan aplazadas temporalmente.
Y, por lo tanto, tributará de acuerdo con las nuevas condiciones que se hayan acordado en el contrato.
En renta, aclara la Agencia Tributaria, que al tratarse de un bien que sigue alquilado, el arrendador tampoco tendrá que imputarse las rentas inmobiliarias en su declaración. En caso de pago parcial y aplazamiento del resto de renta, es necesario indicar que existe la obligación de declarar por renta y el IVA en el momento en que se produzca el devengo por las cantidades que hayan sido percibidas y el resto en el momento en el que se vayan haciendo efectivas, de acuerdo con el contrato.
Por último, es importante recordar que sigue vigente la ampliación de plazos que ha establecido la normativa en materia de presentación de declaraciones y autoliquidaciones para autónomos y pymes.
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