Der Fall
Ein Bauträger (AN) verpflichtet sich gegenüber einem Erwerber (AG), eine Wohnung herzustellen und an den AG zu übereignen. Der Kaufpreis beläuft sich auf 505.000,00 €. Die Wohnung soll nach dem notariellen Bauträgervertrag bis zum 30.06.2018 bezugsfertig hergestellt werden.
Tatsächlich übergibt der AN dem AG die Wohnung erst am 06.07.2020.
Der AN macht deshalb zum einen für die Zeit vom 30.06.2018 bis zum 06.07.2020 einen Betrag von 21.755,00 € für Mietausfall geltend. Zum anderen macht er Bereitstellungszinsen in Höhe von 7.054,70 € geltend, da er aufgrund des Verzugs des AN die einzelnen Kaufpreisraten erst verspätet fällig stellen konnte.
Der AN macht u.a. geltend, dass er zwischen März 2020 und Juli 2020 ohne eigenes Verschulden an der Fertigstellung der Leistungen gehindert gewesen sei. In dieser Zeit hätten als Folge der Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie Arbeiter aus diversen Ländern nicht nach Deutschland einreisen können. Außerdem wendet der AN ein, dass zahlreiche Baumaterialien nicht zeitgerecht hätten geliefert werden können.
Das Urteil
Das KG verurteilt den AN in voller Höhe zur Zahlung von Schadensersatz gemäß §§ 280, 286 Abs. 2 BGB wegen der verspäteten Übergabe der Wohnung an den AG. Denn der AN konnte sich von dem Vorwurf, die Überschreitung des vertraglichen Fertigstellungstermins zumindest fahrlässig verschuldet zu haben, nicht entlasten.
1. Unternehmer muss sich entlasten
Ein Bauunternehmer oder Bauträger (im Folgenden: Unternehmer) muss sich entlasten, wenn er behauptet, die Überschreitung eines vertraglich vereinbarten Termins nicht verschuldet zu haben. Denn gemäß § 286 Abs. 4 BGB wird gesetzlich vermutet, dass ein Schuldner die Nichteinhaltung eines Termins für seine Leistung zumindest fahrlässig verschuldet hat.
2. Grundsätzlich Enthaftung wegen Auswirkungen der Corona-Pandemie möglich
Das KG stellt zunächst fest, dass ein Unternehmer unter bestimmten Voraussetzungen die verspätete Erbringung seiner Leistung nicht zu verantworten hat. Dies ist z.B. der Fall, wenn die Verspätung auf eine schwerwiegende und nicht vorhersehbare Änderung der wirtschaftlichen, politischen oder sozialen Rahmenbedingungen zurückgeht und für ihn unabwendbar ist. Ein solcher schwerwiegender und unvorhersehbarer Umstand kann etwa vorliegen, wenn das Bauvorhaben ins Stocken gerät, weil aufgrund von Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie Arbeitskräfte nicht aus dem Ausland nach Deutschland einreisen können oder weil Baumaterialien zeitweise nicht lieferbar sind.
3. Konkrete bauablaufbezogene Darstellung erforderlich
Für eine Entlastung des Unternehmers reicht allerdings die abstrakte Möglichkeit solcher Erschwernisse allein nicht aus. Ein Unternehmer, der sich durch einen schwerwiegenden und unvorhersehbaren Umstand im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie entlasten will, muss konkret darlegen, wie sich dieser Umstand auf den Ablauf des Bauvorhabens ausgewirkt hat. Hierzu ist eine sog. „bauablaufbezogene Darstellung“ erforderlich: Der Unternehmer hat vorzutragen, welcher seiner Arbeitsabläufe durch einen solchen Umstand wann gestört wurde, wie lange die Störung gedauert hat und wie sich dies konkret auf die Fertigstellung der Arbeiten ausgewirkt hat.
Hierbei ist zu beachten, dass die Störung eines einzelnen Ablaufs nicht zwangsläufig zur Verzögerung des Gesamtablaufs führen muss. Dies ist etwa dann nicht der Fall, wenn andere Abläufe, die von der Störung nicht betroffen sind, vorgezogen werden können und der gestörte Ablauf nachgeholt werden kann, ohne dass sich die Gesamtfertigstellung hierdurch verlängert. Der Unternehmer muss dementsprechend darlegen, dass es ihm nicht möglich war, die eingetretene Störung durch das Vorziehen anderer Arbeiten auszugleichen.
4. Darstellung des AN zu pauschal
Der AN hat es trotz mehrfacher gerichtlicher Hinweise unterlassen, konkret und mit Bezug auf den Ablauf des Bauvorhabens darzulegen, inwieweit er durch unvorhersehbare coronabedingte Störung an einer Fertigstellung der Wohnung vor dem tatsächlichen Übergabetermin am 06.07.2020 gehindert war. Die pauschale Behauptung, als Folge der Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie hätten Arbeiter aus diversen Ländern nicht nach Deutschland einreisen können und es seien Lieferketten für Baumaterialien unterbrochen gewesen, reicht nicht aus.
Es bleibt hierbei vollständig unklar, welcher konkrete Arbeitsablauf auf der Baustelle durch welche Störung ab wann beeinträchtigt war. Ebenfalls bleibt weiter unklar, wie lange die Störung angedauert und inwieweit dies Auswirkungen auf die Fertigstellung der Wohnung hatte.
Daher ist es dem AN nicht gelungen, sich von dem Vorwurf zu entlasten, die Überschreitung des vertraglichen Fertigstellungstermins zumindest fahrlässig verschuldet zu haben.
Praxishinweis
Das Urteil des KG zeigt, dass der Unternehmer die Auswirkungen der im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie stehenden Behinderungen konkret darlegen muss. Hierfür ist es wichtig, dass die Behinderung und die konkreten Auswirkungen rechtzeitig und ausreichend dokumentiert werden (z.B. durch Fotos). Die Dokumentation sollte schon während der Behinderung erstellt werden, da dies häufig nachträglich nicht mehr in der notwendigen Genauigkeit möglich ist.
Hierbei sollte der Unternehmer auch dokumentieren, inwiefern eine Verzögerung auf eigenes Verschulden zurückzuführen ist. Denn im Zuge der konkreten bauablaufbezogene Darstellung muss der Unternehmer differenzieren, welche Verzögerungen er selbst verschuldet hat und welche nicht.
Darüber hinaus sollte der Unternehmer seinem Auftraggeber die jeweilige Behinderung unverzüglich schriftlich anzeigen. Sobald die Behinderung beendet ist, sollte er sie abmelden. Mit dieser Vorgehensweise erfüllt der Unternehmer nicht nur die Vorgaben nach § 6 Abs. 1 VOB/B (Behinderungsanzeige). Durch die Anzeige und Abmeldung der jeweiligen Behinderung wird auch der Zeitraum dokumentiert, in dem die Behinderung bestanden hat.
