Die erschütternden Bilder des Hochwassers mitsamt den großflächigen Zerstörungen aus Rheinland-Pfalz, Nordrheinwestfalen, Sachsen und Bayern haben gezeigt, mit welcher Gewalt sich vermeintlich „harmlose“ Flüsse und Bäche zu einer gewaltigen Hochwasserkatastrophe ausweiten können. Die Zerstörungswut des Wassers ist gewaltig. Von „Heute auf Morgen“ haben hunderte Mieter und Eigentümer ihre Existenz und Zuhause verloren. Infolgedessen stellen sich zahlreiche juristische Fragestellungen. Im Vordergrund stehen natürlich die grundlegenden versicherungsrechtlichen Fragestellungen bei der anstehenden komplexen Schadensregulierung. Für die betroffenen laufenden Mietverhältnisse ist umfangreich zu klären, wie beim Wegfall der Mietsache zu reagieren ist und welche Ansprüche des Mieters bestehen. Besonderheiten liegen darin, dass es sich bei der Mietsache um Sondereigentum handelt und die Wiederherstellung der Mietsache im Wesentlichen von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abhängt. Ferner stellt sich die Frage, ob die Existenz mietrechtliche Ansprüche generell beim Vorliegen „höherer Gewalt“ scheitert. Es wird wieder einige Zeit dauern, bis sich in Literatur und Rechtsprechung ein konkretes Meinungsbild gebildet hat. Der Beitrag soll kurz auf die Fragestellungen eingehen, die sich aktuell stellen und die als „Checkliste“ zur Verfügung gestellt werden.
Hochwasser und Totalschaden! – Rechtsfolgen der Zerstörung der Mietsache?
Dem Mieter steht grundsätzlich ein Anspruch auf die Gebrauchserhaltung der Mietsache gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zu. Dennoch stellt sich die Frage: Gilt dies uneingeschränkt? Nach der vertraglichen Regelung des § 535 Abs. 1 BGB und dem Mietvertrag hat der Vermieter die Bewohnbarkeit und Nutzbarkeit zu gewährleisten. Angezeigte Mängel an der Mietsache hat der Vermieter zu beseitigen. Was gilt bei Vorliegen eines Falls höherer Gewalt? Ein Sonderfall sind unvorhersehbare Fälle wie Hochwasser, Starkregenereignisse und ein Erdrutsch. Dieser Fall „höherer Gewalt“ wird von den meisten Vertragsparteien nicht im Mietvertrag berücksichtigt. Die Zerstörung einer Mietsache kann zur Unmöglichkeit führen (§§ 275 Abs. 1 bis 3 BGB). In den meisten Fällen wird es sich um einen Fall der wirtschaftlichen Unmöglichkeit handeln. Aktuelles Problem ist die fehlende Verfügbarkeit von Baumaterialien. Dies betrifft vor allem die Bestrebungen zum Wiederaufbau zerstörter Mehrfamilienhäuser. Wird die Mietsache abgerissen, ist diese nicht mehr existent und dem Anspruch des Mieters auf die Überlassung der Mietsache steht im Synallagma der Einwand der Unmöglichkeit gem. § 326 Abs. 1 S. 1 BGB entgegen. Der „Bauherr“ ist von verfügbaren Baufirmen – diese wiederum von Baumaterial – abhängig. Problematisch ist die Bewertung der wechselseitigen Leistungspflichten, wenn es sich um einen Fall höherer Gewalt handelt. Wird die Mietsache endgültig zerstört, steht der Einwand der Unmöglichkeit entgegen. Auf ein Verschulden kommt es nicht an. Ein Wegfall infolge des Hochwassers oder einer Überschwemmung ist als Unterfall der höheren Gewalt und somit als Fall der wirtschaftlichen Unmöglichkeit zu bewerten.
Eine grundsätzliche Pflicht zur Wiederherstellung der Gebrauchsfähigkeit der Mietsache ist durchaus zweifelhaft. Offen bleibt die Frage, ob die später folgende Regulierung des Substanzverlusts durch Versicherungen den Anspruch auf die Wiederherstellung aufrechterhalten lässt. Für die Anwendung des § 242 BGB oder den Ausschluss des Einwands der wirtschaftlichen Unmöglichkeit besteht kein Raum. Eine vergleichbare Fallgruppe sind Brandschäden an Miethäusern. Selbst wenn ein Wiederaufbau denkbar scheint, bleibt die Bewertung des Unmöglichkeitseinwands jedoch nicht außer Betracht. Die Wiederherstellung der Mietsache lässt sich nicht ohne Bewertung des Aufwands zur Wiederherstellung des Gesamtgebäudes bewerten. Von der Fallgruppe der „Totalzerstörung“ ist die Fallgruppe der „Teilzerstörung“ zu differenzieren. Ist es bautechnisch und wirtschaftlich möglich, die Mietsache (das Wohnhaus) wiederherzustellen, greift der Einwand der wirtschaftlichen Unmöglichkeit nicht ein. Eine Wiederherstellungsgarantie aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB greift in diesem Fall nicht. Besonderheiten liegen vor, wenn es sich um vermietetes Sondereigentum handelt. Ist eine Wiederherstellung des vermieteten Sondereigentums ohne die zugleich erforderliche Wiederherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen, kann sich der Mieter nicht auf die wirtschaftliche Möglichkeit berufen. Allerdings obliegt es dem Vermieter, seinen Einwirkungsanspruch auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend zu machen. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Regulierung von Elementarschäden. Der Sondereigentümer soll (muss) von seinem Einwirkungsanspruch aus § 18 Abs.2 WEG Gebrauch machen. Die Wiederherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums ist eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung (§§ 18, 19 WEG).
Mietvertragliche Ansprüche des Mieters – höhere Gewalt und wechselseitige Vertragsrisiken
In der Beratungspraxis wird sich die Frage stellen, ob ein Vermieter bei einem unvorhersehbaren Hochwasserereignis und somit bei einer Zerstörung der Mietsache infolge einer Naturkatastrophe zur Verantwortung gezogen werden kann. Demnach stellt sich die Frage nach dem vertraglichen Erfüllungsrisiko. Hauptanknüpfungspunkt ist der Mietvertrag. Einen 100-prozentigen Schutz der Mietsache vor derartigen Umweltschäden kann niemand gewährleisten. Es stellt sich die weitere Frage: Zahlen die Versicherungsunternehmen oder ist der Schaden überhaupt versichert? Dies gilt vor allem dann, wenn die Mietsache vollumfänglich zerstört wird. Kommt die Wiederherstellung der Mietsache nicht in Betracht, bedeutet dies nicht per se, dass Schadensersatzansprüche ausgeschlossen sind. Allerdings darf der Haftungsmaßstab nicht „zu weit“ ausgedehnt werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter für Umstände haften müsste, die selbst im „worst case“ nicht vorhersehbar waren. Bei der Frage der Freizeichnung ist darauf abzustellen, ob die Parteien des Mietvertrages möglicherweise bereits beim Mietvertragsabschluss daran gedacht haben, derartige „Umweltrisiken“ einzukalkulieren. Eine generelle Freizeichnungsklausel wird jedoch regelmäßig an den rechtlichen „Prüfungspunkten“ der §§ 307 Abs. 1 und 2 BGB scheitern. Im Fall des Wegfalls (Unmöglichkeit) der Mietsache besteht in der Regel ein Minderungsrecht um 100%. Die Minderungsquote ist nicht abhängig von einem Vertretenmüssen des Vermieters. Die Minderungsrechte bestehen unabhängig von dem Einwand des Wegfalls der Gegenleistung infolge Unmöglichkeit (§ 326 Abs. 1 S. 1 BGB). Ein Ausschluss der Minderung gem. § 242 BGB ist schwer vertretbar, zumal die Minderung ipso iure eintritt. Kann der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen: Die Antwort lautet „ja“. Ein Festhalten an dem Mietvertrag ist bei einem derartigen „Schadensereignis“ nicht zumutbar, so dass eine fristlose Kündigung greift §§ 543 Abs. 2 Nr. 1, 569 Abs. 1 BGB.
Was folgt aus der Situation für die Praxis? Bereits die letzten „Jahrhunderthochwasser“ im Jahr 2013 haben gezeigt, dass die Regulierung der wechselseitigen Ansprüche praktisch kompliziert ist. Abgesehen von dem Anspruch auf die Wiederherstellung kommen Schadensersatzansprüche aus § 536a Abs. 1 BGB und Aufwendungsansprüche aus § 536a Abs. 2 BGB in Betracht. Eine pauschale Haftung des Vermieters lässt sich aber nicht unterstellen. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH sind als derartige Fehler der Mietsache nicht nur solche Mängel zu verstehen, mit denen die Mietsache selbst behaftet ist, sondern auch tatsächliche und rechtliche Verhältnisse und Zustände, die mit der Mietsache zusammenhängen und sie in ihrer Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigen. Für die Praxis gilt jedoch Folgendes: an die „Erkennbarkeit“ derartiger Schadensereignisse sind hohe Anforderungen zu stellen. Eine Haftung kommt beispielsweise in Betracht, wenn aufgrund der topografischen Lage oder anderer Erkenntnisquellen erkennbar ist, dass ein „mögliches“ Risiko der Überflutung der Mietsache oder eine Zerstörung besteht. Praktisch bedeutet dies: Ein „Sicherheitszuschlag“ bautechnischer Natur sollte aus Gründen der Sicherheit in Betracht gezogen werden. Abgesehen davon bleibt die Prüfung eines „anfänglichen“ Mangels im Sinne des § 536a Abs. 1 BGB einzelfallorientiert. Je nach Beschaffenheit der Örtlichkeit ist eine Haftung dann nicht ausgeschlossen, wenn der Eigentümer bzw. Vermieter hätte erkennen können, dass entsprechende Schutzvorrichtungen gegen Hochwasser (Wassereinbruch) notwendig sind. Allerdings stellt sich die Frage, ob jede Eventualität zu berücksichtigen ist? Ist für den Vermieter erkennbar, dass das vermietete Objekt „konkret“ gefährdet ist, sollte er darüber nachdenken,
Präventivmaßnahmen baulicher Natur zu ergreifen. Hat der Vermieter von sich aus Schutzmaßnahmen wie z.B. die ausreichende Abdichtung der Kellerräumlichkeiten oder Tiefgarage ergriffen, kann eine Haftung uU ausscheiden. Bei einer lediglich „abstrakten“ oder nicht „absehbaren“ Gefahrenlage hingegen dürfte eine entsprechende Pflicht zu verneinen sein. Dies gilt insbesondere dann, wenn es bis zu dem Eintritt des Schadensereignisses keinen Anlass zu konkretem Handlungsbedarf gab.
Abhilfe und Anspruch auf Ersatzunterkunft – Wie weit besteht ein Anspruch auf Ersatz?
Eine weitere Frage stellt sich dahin, ob der Vermieter verpflichtet ist, Mietern eine Ersatzunterkunft zur Verfügung zu stellen. Hat der Vermieter eine Alternativwohnung in seinem Bestand, kommt der Anspruch auf Bereitstellung aus §§ 535 Abs. 1, 241 Abs. 1 BGB in Betracht. Auf die Frage der Zumutbarkeit kommt es dabei nicht an. In einer „Notsituation“ dürfte das Ermessen des Vermieters auf „0“ reduziert sein. Allerdings sind in der Praxis die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Daraus folgt: Auch bei der Frage des Anspruchs auf die Bereitstellung einer Ersatzunterkunft ist die Zumutbarkeitsschwelle des § 275 Abs. 3 BGB zu berücksichtigen. Denkbar ist allerdings ein Anspruch auf die Übernahme von Maklerkosten für eine Ersatzunterkunft gem. § 242 BGB. Der Anspruch auf die Kosten der Ersatzunterkunft (Mietkosten für eine Ersatzwohnung) kann sich aus § 536a Abs. 1 Var. 1 BGB ergeben. In der Praxis setzt dieser Anspruch aber voraus, dass eine Garantiehaftung des Vermieters eingreift und er verschuldensunabhängig für den Eintritt eines „unvorhersehbaren“ Naturereignisses haftet. Für diesen Anspruch gilt: Für den Vermieter muss erkennbar und je nach Einzelfall vermeidbar gewesen sein, die Mietsache einer derart hohen Gefährdungslage auszusetzen. Für einen „anfänglichen Mangel“ im Sinne des § 536a Abs. 1 Var. 1 BGB wird bei den aktuellen Hochwasserschäden eher kein „Raum“ bestehen. Eine Haftung scheidet aus, wenn ein Vermieter bzw. die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine konkrete Gefährdungslage aufgrund der „Umgebung“ nicht erkennen mussten. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn die Mietsache von Anfang an einer „konkreten“ Gefährdungslage ausgesetzt ist. Achtung: Ist die Haftung für anfängliche Mängel formularvertraglich ausgeschlossen, kommt eine Haftung nicht in Betracht. Eine Haftung für Verschulden (§§ 536a Abs. 1 Var. 2 und 3) wird bei unvorhersehbaren Umständen praktisch ausscheiden.
Schadensregulierung und Versicherungsschutz - Grundlage der mietvertraglichen Nebenpflichten?
Im Rahmen der Schadensregulierung stellt sich die praktische Frage, welche Partei des Mietvertrages für die Regulierung von Versicherungsschäden verantwortlich ist. Eine Nebenpflicht des Vermieters aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB zur Regulierung des Versicherungsfalls ist denkbar. Für die Praxis gilt Folgendes: Beide Parteien des Mietvertrages – Mieter und Vermieter – haben ihre Versicherungen unverzüglich über den Schadenseintritt zu informieren. Auf Mieterseite ist dies im Regelfall die Hausrats-/ und/oder Elementarversicherung. Der Vermieter bzw. die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat die Elementarschadensversicherung zu informieren. Unabhängig von der Frage „wer“ „woraus“ „wem gegenüber“ haftet, ist die Einschaltung der Versicherungsunternehmen eine elementare Nebenpflicht. Was passiert bei einer vollständigen Vernichtung von Versicherungsunterlagen? In diesem Fall kann durch die Vertragsdaten der Versicherungsnehmer eine Wiederherstellung der Datensätze erfolgen bzw. die Vertragsunterlagen zur Verfügung gestellt werden. Dasselbe gilt, wenn der Mieter auf seinen Versicherungsschutz zurückgreifen kann.
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