Mietpreisbremse: Auskunftspflicht des Vermieters

Sachverhalt: Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit einer Mietpreisbremse 

Die Klägerin macht Ansprüche gegen die beklagte Vermieterin wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015) geltend. Und zwar aus abgetretenem Recht des Mieters einer Wohnung der Beklagten.

Die Klägerin ist eine GmbH, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt.

Zwischen der Beklagten und dem Mieter besteht seit dem Juli 2019 ein Mietverhältnis über eine 49,39 m² große Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt.

Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug monatlich 822,73 Euro (16,66 Euro/m²). Die ortsübliche Vergleichsmiete lag bei 7,33 Euro/m². Für das vorangegangenen Mietverhältnis zwischen der Beklagten und dem Vormieter, das von Juni 2017 bis Juni 2019 bestand, war eine monatliche Nettokaltmiete von zunächst 800 Euro vereinbart worden.

Im Laufe des Mietverhältnisses erhöhte sich diese gemäß § 557b BGB auf monatlich 822,73 Euro.

Zuvor hatte die Beklagte die Wohnung seit 01.03.2015 zu einer monatlichen Nettokaltmiete von zuletzt 700,95 Euro vermietet (Vor-Vormiete).

Vor Abschluss des Mietvertrags informierte die Beklagte den Mieter mit Schreiben vom Juni 2019 unter Verweis auf § 556g Abs. 1a BGB darüber, dass die monatliche Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 Euro und zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 Euro nettokalt betragen habe.

Der Mieter trat seine Ansprüche im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse an die Klägerin ab. Der Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete wurde auf die fünf nach der Rüge fälligen Monatsmieten beschränkt.

Mit Schreiben vom September 2021 rügte die, durch den Mieter beauftragte, Klägerin gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe der vermieteten Wohnung (§§ 556d ff. BGB) gemäß § 556g Abs. 2 BGB a.F.

Die Klägerin verlangte unter anderem Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB.

Mit der Klage hat die Klägerin Ansprüche auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 424,28 Euro für den Monat September 2021 und auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 Euro, jeweils nebst Zinsen, geltend gemacht.

Die Klage hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat unter teilweiser Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von Miete für September 2021 aufrechterhalten und die Zahlungsanträge im Übrigen auf die Berufung der Beklagten abgewiesen.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Antrag auf Zurückweisung der Berufung weiter.

Begründung: Keine weiteren Ansprüche auf Rückzahlung überzahlter Miete

Mit dem vorliegenden Urteil vom 29.11.2023 - VIII ZR 75/23 - hat der BGH zu den Anforderungen an die vorvertragliche Auskunftspflicht eines Vermieters im Zusammenhang mit einer Mietpreisbremse Stellung genommen und übergegangene Rückzahlungsansprüche des Mieters geprüft.

Der BGH weist in diesem Urteil darauf hin, dass der Mieter für September 2021 eine Nettokaltmiete in Höhe von 822,73 Euro gezahlt hat, sodass für diesen Monat eine Überzahlung in Höhe eines Betrags von 121,78 Euro vorliegt.

Der Klägerin stehen jedoch aus abgetretenem Recht über die rechtskräftige Verurteilung durch das AG hinausgehende Ansprüche auf Rückzahlung überzahlter Miete für September 2021 nicht zu.

Angabe der vereinbarten Vormiete genügt

Die Beklagte hat den Mieter vor Abgabe von dessen Vertragserklärung schriftlich darüber informiert, dass die monatliche Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 Euro und zum Zeitpunkt von dessen Beendigung 822,73 Euro nettokalt betrug. Somit hat die Beklagte die erforderliche Auskunft form- und fristgerecht den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB a.F. entsprechend erteilt.

Aus Sicht des BGH kann nämlich der Regelung des § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB a.F. grundsätzlich eine Verpflichtung des Vermieters, die ihm bekannte vertraglich vereinbarte Vormiete anzugeben sowie diese auf ihre Zulässigkeit nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zu überprüfen und nur die hiernach zulässige Miete mitzuteilen, nicht entnommen werden.

Zwar lässt sich dem Wortlaut des § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB a.F., wonach im Fall des § 556e Abs. 1 BGB Auskunft darüber zu erteilen ist, wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war, nicht entnehmen, ob mit Vormiete im Sinne dieser Regelung die vertraglich vereinbarte oder die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB rechtlich geschuldete Vormiete gemeint ist.

Beide Möglichkeiten lassen sich mit dem Wortlaut vereinbaren.

Sowohl die historische als auch die teleologische Auslegung des § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB a.F. anhand der Gesetzesbegründung und der vom Gesetzgeber verfolgten Zielrichtung ergeben allerdings, dass die Angabe der vereinbarten Vormiete für die Erteilung der hiernach erforderlichen Auskunft genügt.

Dies gilt unabhängig davon, ob die vereinbarte Vormiete ihrerseits nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB unzulässig überhöht und die Vereinbarung der Miethöhe in dem Vormietvertrag deshalb nach § 556g Abs. 1 S. 2 BGB teilweise unwirksam war.

Eine Erstreckung der vorvertraglichen Auskunftspflicht des Vermieters auf die rechtlich nach §§ 556d ff. BGB zulässige Vormiete würde auch dem Willen des Gesetzgebers nicht entsprechen, den Vermieter nur zur Auskunft über Umstände zu verpflichten, die ihm ohnehin bekannt sind.

Praktische Bedeutung des Urteils vom 29.11.2023 - VIII ZR 75/23

Der BGH verdeutlicht in diesem Urteil die inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht eines Vermieters im Zusammenhang mit einer Mietpreisbremse.

Der BGH stellt hierbei klar, dass der Vermieter dem Mieter weder die Höhe der von ihm verlangten Miete erläutern noch seine interne Berechnung und deren Grundlage offenlegen oder dem Mieter die Zulässigkeit der Miete nachweisen muss.

Gegen eine Auskunftspflicht des Vermieters über die rechtlich geschuldete Vormiete spricht aus Sicht des BGH außerdem, dass diese zu weiterem erheblichen Streitpotenzial zwischen den Mietvertragsparteien führen kann.

Eine Auskunftspflicht über die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB geschuldete Vormiete könnte leicht zu einer fehlerhaften Auskunft des Vermieters führen. Dies stellt der BGH auch im Hinblick auf die vom Gesetzgeber gesehenen Schwierigkeiten, die geschuldete Vormiete zutreffend zu ermitteln, fest.

Seiner Ansicht nach ist der Mieter außerdem durch die Möglichkeit, nach Vertragsschluss gemäß § 556g Abs. 3 BGB Auskunft zu verlangen und eine Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB zu erheben, ausreichend davor geschützt, eine überhöhte Miete zahlen zu müssen.