Verwandtenmietverträge
Recht & Verwaltung10 Juni, 2021

Verwandtenmietverträge: 4 Tipps, um zu erkennen, ob aus dem Kinderzimmer eine Wohnung gemacht wird

In der Sachbearbeitung begegnen Ihnen häufig Personen, die bei nahen Verwandten leben und einen entsprechenden Mietvertrag vorlegen. Was ist in diesen Fällen die richtige Vorschrift und Methode, um die Unterkunftskosten nach dem SGB XII zu beziffern? Diese Überlegungen und Tipps helfen bei der Einordnung und Begründung:

Lebt die Person in einer eigenen Wohnung, die von einem Verwandten an sie vermietet wird i.S.v. § 42 Nr. 4a i. V. m. § 42a Abs. 1 SGB XII? 

Oder handelt es sich eigentlich um eine Person, die mit in der Wohnung von Eltern, Geschwistern oder einem volljährigem Kind lebt, die nach § 42 Nr. 4a i. V. m. § 42a Abs. 3 SGB XII zu behandeln wäre? Bei der letzten Variante wird in Form einer nach der Differenzmethode berechneten Pauschale geleistet.

Tipp Nr. 1: Einen Grundriss hinzuziehen

Lassen Sie sich einen Grundriss der Wohnung vorlegen. Notfalls reicht auch eine handschriftliche Skizze der Wohnsituation, die der Antragsteller im Termin in Ihrem Beisein anfertigt.

Tipp Nr. 2: Ist der Wohnbereich der beantragenden Person wirklich eine Wohnung?  

Anhand des Grundrisses oder der Skizze können Sie im nächsten Schritt prüfen, ob die Wohnung selbstständig nutzbar ist. Das geht am einfachsten anhand der folgenden Fragen:

  • Hat die Wohnung einen eigenen Zugang?
  • Verfügt die Wohnung über die erforderlichen sanitären Einrichtungen, also über ein Bad oder eine Toilette und eine Dusche?
  • Lässt sich in der Wohnung kochen und anschließend spülen?
  • Werden die Heiz- und Nebenkosten verbrauchsabhängig durch eigene Zähler oder Ableseeinrichtungen gesondert von anderen Wohnräumen erfasst?

Können Sie alle diese Fragen mit einem klaren „Ja“ beantworten, handelt es sich sicher um eine eigene Wohnung. Wenn nicht, kann in der Regel vom Leben in der Wohnung eines Verwandten ausgegangen werden.

Es muss weiterhin aber auch ein wirksames Mietverhältnis über diese Wohnung bestehen. Diese Frage betrachten wir in den nächsten beiden Tipps.

Tipp Nr. 3: Den Mietvertrag genauer prüfen

Mit einigen gezielten Fragen erkennen Sie, ob Zweifel an einem echten Mietverhältnis angebracht sein könnten:

  • Ist der Mietvertrag mit dem Verwandten erst kurz vor der Beantragung der Sozialhilfe geschlossen worden?
  • Zahlt der Antragsteller dem Verwandten für die Wohnung mindestens die ortsübliche oder sogar noch eine darüber hinaus gehende Miete?
  • Fehlt es an einem „Verwandtenbonus“, der in Normalfällen innerhalb der Familie gewährt wird?
  • Wird geltend gemacht, mit den Mietzahlungen bereits in Verzug zu sein aber die üblichen Folgen des Mietrückstands wie Mahnschreiben oder eine Kündigung fehlen?

Lautet die Antwort auf eine der Fragen „Ja“ sollten sie die Wirksamkeit noch weiter prüfen und u.U. die Schritte unter Tipp 5 in Betracht ziehen.

Tipp 4:  Im Zweifel weiter Nachhaken und Folgen benennen

Machen Sie dem Antragsteller im Zweifelsfällen besonders deutlich, dass ein wirksames Mietverhältnis vorliegen muss und benennen Sie fragliche Punkte und auch Folgen für die Verwandten.

So könnten Sie z.B.  weiter vorgehen:

1. Schritt: Bitte um Vorlage des Original-Mietvertrags und der Kontoauszüge, mit denen sich die tatsächlichen Mietzahlungen beweisen lassen.

2. Schritt: Bei Formularmietverträgen auf vertragliche Unstimmigkeiten achten – zum Beispiel die Auflage des Formulars.

3. Schritt: Bestehen weiter Zweifel, sollte immer darauf hingewiesen werden, dass der Verwandte die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern muss.

Autor: Redaktion eGovPraxis

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