Om het verlaagd btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw te kunnen toepassen voor de enige en hoofdzakelijk eigen woning van de bouwheer-natuurlijke persoon of koper-natuurlijke persoon, mag er geen ‘verhinderend’ bezit zijn. Volgens de wetgeving wordt daarbij geen rekening gehouden met:
- andere woningen waarvan de bouwheer of koper, ten gevolge van erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is
- een andere woning die de bouwheer of koper bewoont als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de nieuwe heropgerichte woning, is verkocht.
Volgens de fiscus moet om te bepalen of de heropgerichte woning de enige woning is die de bouwheer of koper-natuurlijke persoon zelf betrekt, rekening gehouden worden met alle gebouwen die geheel of gedeeltelijk worden gebruikt (of daar in elk geval voor zijn bestemd) als woning en waarop de bouwheer of koper-natuurlijke persoon geheel of gedeeltelijk eigendomsrechten kan laten gelden dan wel andere zakelijke rechten dan het eigendomsrecht die hem de bevoegdheid verschaffen om de woning te gebruiken. Dus geldt volgens de fiscus het bezit van een blote eigendom van een woning eveneens als zogenaamd ‘verhinderend bezit'.
Voor gebouwen in gebruik genomen na 30 juni 2025 gebeurt de evaluatie van het criterium ‘enige woning’ in hoofde van elk van de bouwheren of elk van de kopers afzonderlijk.
zie ook:
Aandeel naakte eigendom in andere woning
Een onder het stelsel van scheiding van goederen getrouwd koppel laat hun gezinswoning afbreken en heropbouwen. Om dit met toepassing van voormeld verlaagd btw-tarief te kunnen doen, hebben zij de verklaring 111/1 ingediend. De heropgebouwde woning werd op 14 november 2022 in gebruik genomen.
Op 16 april 2021 heeft een van de partners een schenking ontvangen van haar grootouders. Het ging om 5/18e van de naakte eigendom van een appartement en garage te Knokke. De schenkingsakte bepaalt dat de grootouders zich het levenslang vruchtgebruik op het door hen geschonken goed voorbehouden. Ook is voorzien in een last, die geldt als voorwaarde van de schenking, dat bij overlijden van de eerststervende de begiftigden het levenslang vruchtgebruik zullen overlaten aan de langstlevende.
Volgens de fiscus is voormeld aandeel in de blote eigendom een verhinderend bezit voor beide partners. Maar de rechter is het hier niet mee eens (Antwerpen, rolnrs. 25/468/A en 25/2221/A d.d. 1 april 2026). Die verwijst naar de letterlijke tekst van artikel 1quater, § 1, lid 2, 1° KB 20 dat onder meer als voorwaarde voor de tijdelijke uitbreiding van het verlaagd btw-tarief naar het hele Belgische grondgebied stelt dat het moet gaan om handelingen die betrekking hebben op een gebouw dat na de uitvoering van de werken, op het ogenblik van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de bouwheer-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben.
Daarbij voorziet de wetgeving dat hiervoor geen rekening wordt gehouden met onder meer andere woningen waarvan de bouwheer of koper, ten gevolge van erfenis, naakte eigenaar is.
Vervolgens gaat de rechter in op de in de memorie van toelichting bij de programmawet van 20 december 2020 toegelichte doelstelling van de wetgever met de, toen nog tijdelijke, btw-verlaging:
- stimulans voor de bouwsector ten gevolge van de tweede golf in de coronacrisis;
- de meest kwetsbare personen toegang verlenen tot een kwaliteitsvolle woning, omdat op een waardige manier wonen en beschikken over een woning die beantwoordt aan de welzijnsvoorwaarden, door de coronacrisis, een belangrijke uitdaging is geworden voor een heel aantal burgers;
- sociaal doel: enkel doelgroepen die worden bepaald aan de hand van afbakeningscriteria van sociale aard kunnen de maatregel genieten.
Volgens diezelfde memorie van toelichting wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de bouwheer-natuurlijke persoon zelf betrekt, rekening gehouden met alle gebouwen die geheel of gedeeltelijk worden gebruikt als woning en waarop de bouwheer-natuurlijke persoon geheel of gedeeltelijk eigendomsrechten kan laten gelden dan wel andere zakelijke rechten dan het eigendomsrecht die hem de bevoegdheid verschaffen om de woning te gebruiken.
Volgens de rechter is het dan ook de doelstelling van de wetgever dat er enkel rekening moet worden gehouden met:
- alle gebouwen die geheel of gedeeltelijk als woning worden gebruikt door de bouwheer-natuurlijke persoon; en
- waarop de bouwheer geheel of gedeeltelijk eigendomsrechten kan laten gelden, dan wel andere zakelijke rechten dan het eigendomsrecht, die hem de bevoegdheid verschaffen om de woning te gebruiken.
Dat het louter bezit van de naakte eigendom van een woning, los van het gebruik ervan door de bouwheer, een verhinderend bezit is voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief vindt volgens de rechter geen steun in de wettekst, noch in de doelstelling die de wetgever daarmee nastreeft.
Fiscus blijft bij standpunt
Gevraagd naar de gevolgen van dit vonnis, herhaalt de minister het voormelde administratieve standpunt dat rekening moet worden gehouden met alle gebouwen die geheel of gedeeltelijk worden gebruikt als woning en waarop de bouwheer of de koper gehele of gedeeltelijke eigendomsrechten kan doen gelden. Omdat de blote eigendom van een woning wel degelijk een eigendomsrecht is, vormt het bezit ervan wel degelijk een belemmering voor de toepassing van het verlaagde tarief. Alleen als die blote eigendom via erfenis is verkregen, geldt de uitzondering dat die niet meetelt in deze beoordeling.
Volgens de minister heeft de rechter in eerste aanleg de voorwaarde van enige woning verkeerd geïnterpreteerd door een gebruiksvereiste te koppelen aan het bezit van dat eigendomsrecht. De fiscus heeft daarom ook beroep tegen dit vonnis aangetekend. Afwachten dus of andere rechters dezelfde conclusies zullen trekken uit de lezing van de wetteksten en bijhorende memorie van toelichting. De toekomst zal moeten uitwijzen of dit vonnis een eerste is in de rij van meerdere in zijn soort, dan wel of de volgende rechtspraak de visie van de fiscus wel zal volgen.
De minister geeft ook nog mee dat wie het niet eens is met de fiscus zijn standpunt, volgens de normale regels teruggaaf kan vragen van de te veel betaalde btw. Hij lijkt hier dus die gevallen te bedoelen waar de bouwheer/koper 21 % btw heeft betaald omdat die ervan uitging dat een (deel van een) naakte eigendom op een andere woning de 6 % voor zijn eigen woning in de weg stond. Maar in de meeste gevallen zal hij die teruggaaf moeten vragen aan de aannemer/verkoper die de teruggaaf in zijn btw-aangifte moet uitoefenen. En die laatste loopt dan het risico dat de fiscus die teruggaaf verwerpt en daar boven op boetes en nalatigheidsinteresten oplegt.
Uit de minister zijn antwoord zou men ook nog kunnen besluiten dat de 6 % voor afbraak en heropbouw wel degelijk van toepassing kan zijn ook al werd het juiste formulier 111 niet ingediend voordat de btw opeisbaar is geworden.
Auteur: Jurgen Opreel