Aangifte buitenlands onroerend goed: nieuwe fiscale behandeling

Maar een uniforme bepaling van de belastbare grondslag (op basis van het KI) betekent echter niet dat de buitenlandse onroerende inkomsten ook op dezelfde wijze worden belast als de Belgische. De dubbelbelastingverdragen die België met de meeste landen sloot, wijzen de heffingsbevoegdheid doorgaans toe aan het land waar het onroerend goed gelegen is. België, waar de belastingplichtige eigenaar van het buitenlands onroerend goed woont, moet het inkomen uit dat goed dan vrijstellen, maar mag er wel rekening mee houden voor de bepaling van het belastingtarief op de andere Belgische inkomsten.

Dat is de toepassing van de vrijstelling met progressievoorbehoud (vrijstelling ten belope van 100 procent voor inkomsten uit landen waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten of ten belope van 50 procent voor inkomsten uit ‘niet verdragslanden’). Daarom moet de belastingplichtige in een nieuwe codeloze eindrubriek ‘B’ van vak III specificeren welk deel van het in rubriek ‘A’ aangegeven kadastraal inkomen (en huurinkomen) afkomstig is uit het buitenland, met vermelding van het land, de code(s) en het bedrag. Zo kan de fiscus automatisch de juiste vrijstelling met progressievoorbehoud toepassen, van 100 procent (rubriek B1) of 50 procent (rubriek B2). Aangezien onroerende inkomsten steeds gezamenlijk belastbaar zijn tegen het gewone progressieve tarief, is het nieuw ingevoerde ‘nul procent’-tarief voor buitenlandse afzonderlijk belastbare inkomsten hier niet van toepassing.

De kostenaftrek van 40% van de brutohuur bij verhuring aan een vennootschap of bij verhuring ‘voor beroepsdoeleinden’ wordt ook voor buitenlandse gebouwde onroerende goederen beperkt tot de formule: KI x 2/3 x revalorisatiecoëfficiënt. Het kadastraal inkomen stemt overeen met het gemiddelde jaarlijkse netto-inkomen. Net als binnenlandse belastingen zijn buitenlandse belastingen hiervan niet aftrekbaar.

Hoe wordt het kadastraal inkomen (KI) voor buitenlands onroerend goed bepaald?

In tegenstelling tot Belgisch vastgoed waarvoor het KI wordt bepaald per kadastraal perceel, wordt het KI van onroerende goederen die in het buitenland gelegen zijn, bepaald per onroerend goed of, en op voorwaarde van identieke zakelijke rechten, per groep van onroerende goederen die bestaan uit één woon- of gebruikseenheid. Praktisch is het voor de belastingadministratie onmogelijk om de noodzakelijke inlichtingen voor de vorming van percelen voor goederen in het buitenland op een correcte manier te verzamelen en moet zij zich baseren op de inlichtingen die meegedeeld worden door de belastingplichtige. De belastingplichtige moet dus zelf bepalen welke groepen van onroerende goederen een woon- of gebruikseenheid vormen. In de praktijk worden gronden altijd gegroepeerd samen met de woon- of gebruikseenheid waartoe die behoren en worden zij alleen afzonderlijk beschouwd bij gebrek aan een gebouwd goed.

KI voor gebouwde onroerende goederen

Er zijn verschillende methodes voor de vaststelling van het KI van gebouwde onroerende goederen. Dat kan gebeuren op basis van:

• de normale nettohuurwaarde op referentietijdstip 1975;
• een vergelijking met gelijkaardige gebouwde percelen waarvan het KI definitief is (in de praktijk de meest gebruikte methode);
• bij gebrek aan vergelijkingspunten, volgende formule: normale verkoopwaarde op referentietijdstip 1975 x 5,3% (= forfaitair jaarrendement).

Voor buitenlandse onroerende goederen is de eerste en tweede methode in de praktijk onhaalbaar. Blijft over de derde methode, waar ‘het vinden van de verkoopwaarden anno 1975’ de moeilijkheid is. Daarom wordt, maar niet exclusief, voor buitenlandse gebouwde onroerende goederen een vierde methode toegevoegd die verder borduurt op de derde methode: actuele normale verkoopwaarde / correctiefactor x 5,3%.

De correctiefactor laat toe om de verkoopwaarde van 1975 te reconstrueren op basis van de actuele verkoopwaarde tijdens het inkomstenjaar. “Het doel is om te bepalen welk bedrag men in 1975 had moeten investeren om een kapitaal te verwerven dat overeenstemt met de huidige verkoopwaarde”. De correctiefactor wordt ieder jaar wettelijk vastgelegd door de correctiefactor van het voorgaande jaar te vermenigvuldigen met het gemiddelde van de maandelijkse referte-indexen J met betrekking tot de lineaire obligaties op 10 jaar (zie hier) verhoogd met ‘1’.

Jaarlijks maakt de FOD Financiën de correctiefactor bekend via een bericht in het Staatsblad. Voor 2021 daalt de correctiefactor en bedraagt die 15,018. Onder de ‘actuele normale verkoopwaarde’ wordt de verkoopwaarde verstaan die onder normale marktomstandigheden kan worden verkregen.

Cijfervoorbeeld berekening KI voor gebouwd onroerend goed aj. 2022

Belastingplichtige koopt op 5 april 2021 een bestaand appartement, gebouwd in 2015, in Spanje voor 250.000 EUR. Hij neemt het appartement als tweede verblijf in gebruik op 20 mei 2021.

Kadastraal inkomen: 250.000 EUR / 15,018 (correctiefactor 2021) x 5,3% = 882 EUR.
Aan te geven naast code 1106 van vak III van de aangifte personenbelasting van 2022: 882 x 271 dagen (vanaf 5 april) / 365 dagen = 654,85 EUR.

Belastbaar inkomen aj. 2022: 654,85 EUR x 1,8630 (afgerond) x 1,40 = 1.708 EUR.
De te gebruiken rubriek in het aangifteformulier is rubriek 6 (of 4): de te vermelden verwervingsprijs van het appartement is de aankoopprijs exclusief notariskosten, registratierechten...

Bron: monKEY - de meest gespecialiseerde databank voor tax, finance & accountancy professionals