Wat verandert er in de overdrachtsbelasting?
De kern: de overheid wil meer grip op vastgoedconstructies en gaat bepaalde ontwijkingsroutes juridisch en fiscaal herijken. Enkele belangrijke wijzigingen die op stapel staan:
1. Herkwalificatie van share deals
Vastgoed wordt in toenemende mate via aandelentransacties overgedragen. Daarbij koopt een partij aandelen van een vastgoedvennootschap in plaats van het vastgoed zelf, met als voordeel dat dit doorgaans buiten de heffing van overdrachtsbelasting valt. De Belastingdienst ziet deze constructies al langer als belastingontwijkend.
De aangekondigde wijzigingen brengen hierin verandering:
- Een share deal kan worden herkwalificeerd tot een onroerendzaaktransactie indien meer dan 50% van de activa uit vastgoed bestaat én het aandeelhoudersbelang meer dan 33⅓% bedraagt.
- Er komt striktere toetsing op “verkrijging economische eigendom”.
- De informatieverplichting voor deze transacties wordt uitgebreid.
Voor jou als fiscalist betekent dit dat materiële toetsing belangrijker wordt dan juridische vorm: het gaat om de economische realiteit. Die moet je kunnen aantonen, uitleggen én onderbouwen.
2. Aanscherping vrijstellingen bij concernreorganisaties
De vrijstelling bij interne reorganisaties binnen concernstructuren staat onder druk. De bestaande voorwaarden zijn al strikt, maar er wordt gewerkt aan verdere afbakening. Denk aan:
- Kortere minimale bezitstermijnen;
- Striktere eisen aan functionele en organisatorische samenhang;
- Meer bewijslast richting de Belastingdienst bij grensoverschrijdende herstructureringen.
Voor fiscale reorganisatieadviezen betekent dit dat je ruim van tevoren moet plannen. Je moet alternatieven in kaart brengen en verschillende scenario’s doorrekenen. Tegelijkertijd moeten de cliënt en de notaris duidelijk worden geïnformeerd over het juridische en fiscale speelveld.
3. Waardepeildatum en tariefwijzigingen
De discussie over de waardepeildatum – en dus de belastinggrondslag – komt opnieuw naar voren. In vastgoedtransacties draait alles om de waardering: ben je te vroeg, dan wordt er een te hoge waarde geheven; ben je te laat, dan verlies je fiscale ruimte. De nieuwe regels voorzien in:
- Vaste waardepeildata voor specifieke typen transacties (zoals voorafgaande verkrijgingen of leveringen via derden);
- Tariefwijzigingen voor specifieke categorieën, waaronder tweede woningen, vastgoed voor verhuur of ontwikkelingsprojecten.
Als fiscalist zul je vaker moeten schakelen met taxateurs én juridische adviseurs om waardering, moment van levering en contractuele voorwaarden op elkaar af te stemmen.
4. Transparantie-eisen voor vastgoed-CV’s en fondsen
De wijziging in de kwalificatie van CV’s en buitenlandse rechtsvormen per 2025 raakt direct de overdrachtsbelasting. Waar een open CV eerder werd aangemerkt als zelfstandig belastingplichtige entiteit, worden veel CV’s vanaf 2025 als transparant aangemerkt. Gevolg: de onderliggende participanten worden direct als eigenaar gezien – met fiscale gevolgen voor RETT bij toetreding, uittreding of omzetting.
Voor jou als fiscalist betekent dit:
- Controle van bestaande CV-structuren is noodzakelijk;
- Overdracht binnen een CV kan alsnog onderworpen worden aan overdrachtsbelasting;
- Je zult cliëntdossiers actief moeten herzien om fiscale risico’s te beperken.
