onroerende verhuur
Tax & Accounting24 augustus, 2021

Alles wat u moet weten over de optionele btw-heffing op professionele onroerende verhuur

Sinds 1 januari 2019 kunnen verhuurders en huurders onder bepaalde voorwaarden ervoor opteren om de verhuur van professioneel gebruikte onroerende goederen aan btw te onderwerpen. Het voordeel daarvan? Verhuurders kunnen zo de btw op de opgelopen kosten voor oprichting, aankoop, verbouwing en renovatie van hun vastgoed recupereren. Huurders (geen particulieren, ze moeten btw-plichtig zijn) die het onroerend goed aanwenden voor hun economische activiteit kunnen de btw integraal in aftrek nemen. Belangrijk hierbij is dat het wel degelijk moet gaan om “nieuwe gebouwen”, waarvan de btw opeisbaar is geworden na 1 oktober 2018. 

In dit artikel bespreken we concreet:

  • Onroerende verhuur: wat niet veranderde
  • Zes voorwaarden om voor btw op vastgoed te kiezen
  • Speciale regeling voor verbonden partijen
  • Herzieningstermijn van 25 jaar

Onroerende verhuur: wat niet veranderde

In de praktijk blijft de basisregel dat de verpachting en verhuur van uit hun aard onroerende goederen (bv. stuk grond, kantoorruimte, fabriekspand, …) vrijgesteld is van btw. Op deze regeling bestaan reeds een aantal uitzonderingen die wel onder de toepassing van de btw vallen en waarvoor er in de nieuwe regeling niets verandert, zoals bijvoorbeeld:

  • de terbeschikkingstelling van stallingen voor rijtuigen;
  • het verschaffen van gemeubeld logies;
  • de terbeschikkingstelling van een plaats om te kamperen;
  • de onroerende financieringshuur (of onroerende leasing);
  • de terbeschikkingstelling van onroerende goederen in het kader van de exploitatie van havens, bevaarbare waterlopen en vlieghavens;
  • de terbeschikkingstelling van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines;
  • de verhuur van safeloketten.

Deze uitzonderingen blijven in de vernieuwde regeling dus zonder meer bestaan.

Zes voorwaarden om voor btw op vastgoed te kiezen

Vanaf 1 januari 2019 kan men ervoor opteren om gebouwen te verhuren met btw indien:

  1. De huurder een btw-belastingplichtige is;
  2. Het gebouw wordt aangewend voor de uitoefening van zijn economische activiteit;
  3. De verhuurder en de huurder moeten gezamenlijk opteren om die verhuur te belasten;
  4. Indien een gebouw of een gedeelte van een gebouw tegelijk wordt verhuurd met het bijhorend terrein, moet de optie worden uitgeoefend ten aanzien van beide onroerende goederen samen;
  5. De optie moet gelden voor de gehele duur van de overeenkomst;
  6. Het gaat om nieuwbouw of fundamentele vernieuwbouw aangevangen vanaf 1 oktober 2018.

Huurder is btw-plichtig

De optie is slechts mogelijk als de huurder ook een btw-belastingplichtige is. Dit kan een volledige, gemengde of zelfs een vrijgestelde btw-plichtige zijn. De mate van aftrek door de huurder doet niet terzake.

Welk type huurders komt niet in aanmerking?

  • passieve holdings;
  • internationale organisaties;
  • openbare besturen.

Gebruik voor economische activiteit

De huurder moet het gehuurde gebouw of het gedeelte van het gebouw uitsluitend gebruiken voor zijn economische activiteit. De verhuur met btw is daarom niet mogelijk van zodra er (geheel of gedeeltelijk) gebruik van het goed voor private doeleinden is. Het is aangeraden het precieze gebruik van het goed dwingend op te nemen in het huurcontract, met expliciete verhaalmogelijkheid van de eventueel te herziene btw bij fout gebruik.

Gezamenlijke optie van verhuurder én huurder

De optie moet gelicht worden door beide partijen samen, dus door de verhuurder én de huurder. Geen van beide partijen kan dus de optionele verhuur ‘opdringen’ aan de medecontractant.

Optionele btw-heffing geldt alleen voor gebouwen

De nieuwe optionele btw-heffing geldt alleen voor gebouwen en (economisch zelfstandige) gedeelten van gebouwen. De aard van het gebouw is niet relevant.

De verhuur van bv. gronden valt buiten het toepassingsgebied van de optionele btw-verhuur. Echter, wanneer een gebouw en het bijhorend terrein samen worden verhuurd, geldt de optionele btw-heffing ook voor het bijhorend terrein.

Opgelet! De definitie van ‘bijhorend terrein’ wijkt hier af van de algemene btw-definitie. Waar in algemene termen het bijhorend terrein wordt gedefinieerd als ‘het terrein waarvoor de toelating werd verkregen om er op te bouwen en dat door éénzelfde persoon wordt overgedragen tegelijk met het gebouw waartoe het behoort’, wordt het voor de toepassing van de nieuwe regeling inzake optionele btw-verhuur omschreven als ‘het kadastraal perceel of de kadastrale percelen waarop het gebouw of het gedeelte van het gebouw is opgericht en dat of die tegelijk met dat gebouw of gedeelte van dat gebouw door éénzelfde persoon wordt of worden verhuurd’.

Optie is definitief en onherroepelijk

De optie geldt voor de hele duur van de overeenkomst, is definitief en onherroepelijk. Bij de verlenging of vernieuwing van de huurovereenkomst moet opnieuw geopteerd worden.

Enkel voor “nieuwbouw”

De optionele btw-heffing geldt louter in geval van (fundamentele ver)nieuwbouw waarbij de eerste btw op handelingen met betrekking tot het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting ervan ten vroegste opeisbaar is geworden op 1 oktober 2018. Een gebouw dat vóór 1 oktober 2018 al in oprichting was, komt niet in aanmerking voor deze regeling.

Deze voorwaarde heeft in essentie betrekking op de eigenlijke ‘materiële werken’ m.b.t. het gebouw en heeft geen betrekking:

  • op intellectuele of immateriële werkzaamheden (zgn. soft costs) zoals voorstudies, ingenieurs, architecten, enz.;
  • op afbraakwerken of grondwerken (bv. sanering).

Deze voorwaarde is echter niet van toepassing op de overeenkomsten m.b.t. de terbeschikkingstelling van ruimten voor het opslaan van goederen waarvoor de optie kan worden uitgeoefend (dus in B2B-context).

Speciale regeling voor verbonden partijen

Ingeval de huurder geen volledig recht op aftrek heeft en hij wordt aangemerkt als een ‘verbonden partij’, moet de aangerekende huurprijs ‘at arm's length’ zijn, m.a.w. wordt de maatstaf van heffing gevormd door de normale waarde.

In de meeste transacties is de maatstaf van heffing de tussen partijen overeengekomen prijs voor de verkochte goederen of de verrichte diensten. In bepaalde gevallen voorziet de btw-wetgeving echter in een correctie in meer of in min. In welomschreven situaties is het niet langer de afgesproken prijs maar wel de ‘normale waarde’ die geldt als ‘minimum maatstaf van heffing’. Dit is ook zo bij de onroerende verhuur van een gebouw waarvoor de optie tot belasting met btw werd gelicht.

Indien een (gedeelte van een) gebouw is verhuurd met toepassing van de optionele btw-regeling wordt als maatstaf van heffing de normale waarde in aanmerking genomen indien drie voorwaarden vervuld zijn:

  1. de tegenprestatie (de huurprijs) die partijen zijn overeengekomen is lager dan de normale waarde (vandaar de de facto invulling van de normale waarde als minimum maatstaf van heffing; indien de afgesproken tegenprestatie gelijk is aan of hoger is dan de normale waarde blijft de prijs als maatstaf van heffing behouden);
  2. de huurder heeft geen volledig recht op aftrek van de verschuldigde btw;
  3. de verhuurder en de huurder zijn ‘verbonden partijen’, d.w.z. dat de huurder op één van de volgende manieren verbonden is met de verhuurder:
    • ingevolge een arbeidsovereenkomst, met inbegrip van hun familieleden tot in de vierde graad;
    • als vennoot, lid of bestuurder van de vennootschap of rechtspersoon, met inbegrip van hun familieleden tot in de vierde graad;
    • ingevolge een rechtstreekse of onrechtstreekse controleverhouding in feite of in rechte;
    • ingevolge het feit dat de meerderheid van de activa die zij hebben ingezet voor de behoeften van hun economische activiteit rechtstreeks of onrechtstreeks toebehoren aan dezelfde persoon;
    • ingevolge het feit dat zij in rechte of in feite rechtstreeks of onrechtstreeks onder een gemeenschappelijke leiding staan;
    • ingevolge het feit dat zij hun werkzaamheden geheel of gedeeltelijk in gemeenschappelijk overleg organiseren;
    • ingevolge het feit dat zij in rechte of in feite rechtstreeks of onrechtstreeks onder de controlebevoegdheid staat van één persoon.

Opgelet: Indien de normale waarde moet worden toegepast omdat de hiervoor opgesomde voorwaarden voldaan zijn, betekent dit geen aanpassing van de contractuele prijs die partijen afspraken. Dit betekent alleen dat de btw verschuldigd is over deze normale waarde, en niet over de afgesproken huurprijs.

Noteer ook dat de toepassing van de ‘normale waarde’ onder de bedoelde voorwaarden alleen voorzien is voor de optioneel belaste verhuur van een (deel van een) gebouw, en niet voor de (reeds vroeger bestaande) andere vormen van met btw belaste terbeschikkingstelling van onroerende goederen …

Blijft wellicht de vraag waarom de invoering van de ‘normale waarde’-structuur nodig was in het kader van de nieuwe regeling rond de optionele onroerende verhuur met btw … Het antwoord hiervoor moeten we zoeken in de tweede toepassingsvoorwaarde hierboven (‘de huurder heeft geen volledig recht op aftrek van de verschuldigde btw’). Indien een dergelijke huurder, die een gemengde of zelfs vrijgestelde btw-belastingplichtige is, op de markt een pand zou huren (met btw), zou deze huurprijs wellicht (tussen onafhankelijke partijen) marktconform worden overeengekomen. De huurder zou daardoor (minstens) een gedeelte van aangerekende btw niet kunnen aftrekken. Die niet-aftrekbare btw komt in de Schatkist. Indien diezelfde huurder nu een pand zou kunnen huren van een ‘verbonden’ partij (die de btw m.b.t. het gebouw heeft afgetrokken) aan een lagere (dus niet marktconforme) prijs, zou het gedeelte aan niet-aftrekbare btw die ten gunste van de Schatkist valt, lager zijn.

Herzieningstermijn van 25 jaar

De optie voor de met btw belaste onroerende verhuur heeft ook nog een belangrijke impact op de herzieningstermijn van de btw-aftrek in hoofde van de verhuurder. Onder de nieuwe regeling beloopt het herzieningstijdvak t.a.v. de btw geheven van (gedeelten van) gebouwen (desgevallend m.i.v. het bijhorend terrein) dat verhuurd wordt onder de regeling van de optionele btw-verhuur 25 jaar.

Auteur: Sven Reynders (Genius repertorium in monKEY)