De lijst van fiscale maatregelen in het kader van de covid-19-pandemie is amper bij te houden. De meest in het oog springende coronasteunmaatregel is een belastingvermindering voor verhuurders die (een deel van) de huur kwijtschelden van handelszaken en winkels, die noodgedwongen moesten sluiten. De regering wil daarmee huurkwijtscheldingen aanmoedigen en zorgen voor meer liquiditeit bij ondernemingen en eenmanszaken die een pand huren in het kader van hun beroepsactiviteit. In dit artikel overlopen we alle voorwaarden en de fiscale verwerking ervan in de personenbelasting en vennootschapsbelasting.
Belastingvoordeel voor verhuurder
De kwijtschelding van de huur moet gebeuren aan een huurder die wegens de coronamaatregelen verplicht gesloten is. De huurkwijtschelding moest gebeuren in de maanden maart, april en mei 2021. Het beperkte temporele toepassingsgebied is ingegeven door budgettaire redenen. Per maand en per huurcontract kan de verhuurder tot maximaal € 5 000 huur kwijtschelden. In totaal mag een verhuurder niet meer dan € 45 000 per maand kwijtschelden. De belasting¬vermindering bedraagt 30 %. Het maximale belastingvoordeel voor een verhuurder bedraagt dus maximaal € 1 500 per contract en € 13 500 per maand (30 % van 5 000 en 45 000). Als de verhuurder de volledige drie maanden huur kwijtscheldt, kan hij dus een belastingver¬mindering tot wel € 40 500 krijgen in inkomstenjaar 2021 (3 × 13 500). Er is geen sprake van overdraagbaarheid of van een eventuele terugbetaling.
De belastingvermindering neemt de vorm aan van een niet-terugbetaalbaar belastingkrediet in de vennootschapsbelasting. De kwijtschelding moet ook nu weer schriftelijk worden overeengekomen tussen de huurder en verhuurder en moet uiterlijk op 15 november 2021 aan de fiscus worden bezorgd.
Bedrag van de kwijtgescholden huurprijs
Zoals hierboven al gezegd, mag het bedrag van de kwijtgescholden huurprijs en huur¬voordelen waarvoor een belastingkrediet of belastingvermindering kan worden verleend, niet hoger liggen dan € 5 000 per maand en per huurcontract en kan het nooit méér bedragen dan € 45 000 per belastingplichtige-verhuurder. Als er meerdere verhuurders zijn per huurcontract, moet die € 5 000 omgedeeld worden in functie van het eigendomsaandeel. Als er twee natuurlijke personen-verhuurders zijn die een pand verhuren aan € 5 000 per maand en ze hebben beiden 50 % van de eigendom, hebben ze dus maar recht op een bedrag van € 2 500.
De belastingvermindering beloopt 30 % van het bedrag van de kwijtgescholden huurprijs en huurvoordelen. De vermindering verlaagt de totale belasting en dus ook automatisch de grondslag voor de aanvullende gemeentebelasting. In geval van een gemeenschappelijke aanslag wordt de belastingvermindering over de echtgenoten omgedeeld in functie van hun aandeel in het gezamenlijk belaste inkomen.
Toepassing van de btw op de huurvergoedingen
Wat indien partijen hebben geopteerd voor de toepassing van de btw op de huurvergoedingen? De uitoefening van deze optie laat de verhuurder namelijk toe de btw op de bouwkost in aftrek te brengen. De vraag rees of de kwijtschelding van de huur gevolgen heeft voor deze aftrek.
De minister van Financiën antwoordde recent dat dit niet het geval is. De tijdelijke gratis terbeschikkingstelling van een gebouw of een gedeelte van een gebouw in het kader van de uitvoering van een huurcontract wordt in de regel door de administratie beschouwd als een prijsvermindering of een korting op de huurprijs en niet als een gratis terbeschikkingstelling. De verhuurder zou – indien we de minister van Financiën mogen geloven – bijgevolg geen herziening van de afgetrokken btw ten voordele van de Schatkist moeten doen.
Voorwaarden huurkwijtschelding
De verhuurder kan ervoor kiezen om de huurprijs van de drie betrokken maanden volledig kwijt te schelden, maar hij kan dat ook gedeeltelijk doen. In dat geval moet minstens 40 % van de huurprijs en huurvoordelen worden kwijtgescholden. Het kwijtschelden van die huur moet vrijwillig, definitief en onherroepelijk zijn. Als bijvoorbeeld de kwijtschelding van de huur gevolgd wordt door een verhoging van de huurprijs, is de algemene antimisbruikbepaling. Een artikel van de nieuwe wet bepaalt uitdrukkelijk dat die bepaling van toepassing is, wat nodig is omdat de hele regeling, zoals gezegd, buiten het WIB blijft.
Eén dag (gedeeltelijke) verplichte sluiting
De maatregel vereist dat de onderneming in de maand waarvoor de huur vrijwillig wordt kwijtgescholden, minstens één dag verplicht heeft moeten sluiten. Eén dag verplichte, zelfs gedeeltelijke, sluiting in de betrokken maand volstaat. Inhoudelijk verandert er vermoedelijk niets en is deze aanvulling dus alleen maar een verduidelijking. De vraag hoeveel dagen sluiting tijdens de betrokken maand er precies nodig waren, werd nog niet gesteld onder de oorspronkelijke regeling wellicht omdat de beperkende maatregelen toen gewoon doorliepen. Maar met de gedeeltelijke of volledige heropening van de horeca en een reeks andere sectoren op 8 mei en 9 juni is die vraag nu wél aan de orde, vandaar dat de regeling verduidelijkt wordt op dat punt.
Een restaurant dat enkel zijn terras opende op 8 mei 2021 en pas op 9 juni volledig opende, komt dus ook in aanmerking voor de maand juni als er in juni een vrijwillige kwijtschelding van huur was. Om van het belastingvoordeel in juni gebruik te maken, moet de onderneming dus één dag gesloten zijn in juni. Om van het belastingvoordeel in juli gebruik te maken moet de onderneming dus één dag gesloten zijn in juli, enz
Voorwaarden huurder
De huurder van het onroerend goed moet een zelfstandige zijn in hoofdberoep, een kleine vennootschap of een kleine vereniging zoals beschreven in het WVV Hij moet bovendien ingeschreven zijn in het KBO en actief zijn op dat adres. De verhuur aan een zelfstandige in bijberoep komt dus niet in aanmerking voor de belastingvermindering.
De huurder-ondernemer moet geconfronteerd zijn met een verplichte sluiting, geheel of gedeeltelijk, ten gevolge van de covid-19-pandemie. Een restaurant dat nog steeds afhaalmaaltijden aanbiedt, vormt geen probleem. Kwijtschelden van de huur aan zo’n restaurant, geeft dus recht op het belastingvoordeel. Een beperking van de sluitingsuren, zoals bijvoorbeeld voor nachtwinkels het geval is, wordt echter niet bedoeld. Dat valt niet onder ‘verplichte sluiting’. Verder mag de huurder geen onderneming in moeilijkheden zijn op het moment van het kwijtschelden van de huur en ook geen bestaande huurachterstallen hebben op 12 maart 2020. Dat wordt vastgesteld via een verklaring op eer, uiterlijk te bezorgen aan de fiscus op 15 juli 2021.
Geen directe familiale band toegestaan
Huurder en verhuurder mogen geen (directe) familiale band hebben. Die bepaling is vrij ruim. De huurder mag geen echtgenoot of wettelijk samenwonende partner zijn van de verhuurder, noch deel uitmaken van het gezin. De huurder mag evenmin een van de kinderen, ascendenten of zijverwanten tot de tweede graad van de verhuurder zijn, of van zijn echtgenoot of van een andere persoon die deel uitmaakt van zijn gezin. Voor één keer in onze personenbelasting houdt de wetgever dus rekening met de nieuwe sociologische realiteit van nieuw samengestelde gezinnen.
Bij verhuur aan een vennootschap mag de verhuurder die de huur kwijtscheldt:
- zelf geen (bezoldigd of onbezoldigd) bedrijfsleider zijn van de vennootschap;
- geen vaste vertegenwoordiger, vereffenaar zijn, noch een gelijksoortige functie uitoefenen bij de vennootschap;
- alleen of samen met zijn gezin niet meer aandelen bezitten dan 30 % van het kapitaal
Ook indirecte banden, bijvoorbeeld via een managementvennootschap, zijn uitgesloten. Als de huurder een vennootschap is, mag het niet gaan om een met de verhuurder verbonden vennootschap. Opvallend is dat elke vennootschap in aanmerking komt, ook die met een afwijkend regime zoals vastgoedvennootschappen.
