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Fiscalité et comptabilité 11 août, 2021

Avantage et traitement fiscal de la remise de loyer

La liste des mesures fiscales dans le cadre de la pandémie de COVID-19 est difficile à suivre. La mesure coronavirus la plus marquante consiste en une réduction d’impôt pour les bailleurs qui renoncent à (une partie) du loyer des surfaces commerciales et des magasins, qui ont dû fermer. Ainsi, le gouvernement veut encourager les renonciations au loyer et donner plus de liquidités aux entreprises et sociétés unipersonnelles qui louent une surface dans le cadre de leur activité professionnelle. Dans cet article, nous parcourrons toutes les conditions et le traitement fiscal de l’impôt des personnes physiques et de l’impôt des sociétés.

Avantage fiscal pour le bailleur 

La renonciation au loyer doit bénéficier à un locataire dont la société a dû fermer obligatoirement à cause des mesures liées au coronavirus. La renonciation au loyer doit porter sur les mois de mars, avril et/ou mai 2021. Le champ d’application limité dans le temps est dicté par des raisons budgétaires. Le bailleur peut renoncer jusqu’à 5 000 € de loyer maximum par mois et par contrat de bail. Au total, un bailleur ne peut pas renoncer à plus de 45 000 € par mois. La réduction fiscale s’élève à 30 %. L’avantage fiscal maximal pour un bailleur s'élève donc à maximum 1 500 € par contrat, et 13 500 € par mois (30 % de 5 000 et 45 000). Si un bailleur renonce entièrement à trois mois de loyer, il peut donc bénéficier d'une réduction fiscale de 40 500 € pour l’année de revenus 2021 (3 x 13 500). Il n’est pas question de transmissibilité ou d’un éventuel remboursement.

La réduction fiscale prend la forme d’un crédit d’impôt non remboursable pour l’impôt des sociétés. La renonciation doit faire l’objet d’un accord écrit entre le locataire et le bailleur, et celle-ci doit être transmise au fisc le 15 novembre 2021 au plus tard.

Montant de la renonciation du loyer

Comme nous l’avons expliqué plus haut, le montant de la renonciation et des avantages locatifs qui peuvent faire l’objet d’un crédit d’impôt ou d’une réduction d'impôt ne peut pas s’élever à plus de 5 000 € par mois et par contrat de location, et ne peut pas excéder 45 000 € par bailleur assujetti. S'il y a plusieurs propriétaires par bail, les 5 000 € doivent être répartis en fonction de la quote-part de propriété. Si deux personnes physiques louent un bien pour 5 000 € par mois et qu'elles détiennent toutes deux 50 % de la propriété, elles n'ont donc droit qu'à un montant de 2 500 €. 
La réduction fiscale s’élève à 30 % du montant de la renonciation au loyer et des avantages locatifs. La réduction diminue l'impôt total et donc automatiquement la base de l'impôt communal complémentaire. En cas d’imposition commune, la réduction fiscale est divisée entre les conjoints en fonction de leur part dans les revenus imposables globalement.

Application de la TVA sur les revenus locatifs

Qu’en est-il si les parties ont opté pour l’application de la TVA aux loyers ? L’exercice de cette option permet en effet au bailleur de déduire la TVA sur le coût de la construction. La question a été soulevée de savoir si la renonciation au paiement du loyer avait des conséquences pour cette déduction. Le ministre des Finances a répondu récemment que ce n’était pas le cas. La mise à disposition temporaire gratuite d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble dans le cadre de l’exécution d’un contrat de bail est généralement considérée par l’administration comme une réduction du prix ou une réduction sur le loyer, et pas comme une mise à disposition gratuite. Par conséquent, le bailleur ne devrait pas - si l’on en croit le ministre des Finances - procéder à une révision de la TVA déduite au profit du Trésor.

Conditions de la renonciation au loyer 

Le bailleur peut choisir de renoncer totalement au montant des trois mois concernés, mais il peut aussi le faire en partie. Dans ce cas, il doit renoncer à au moins 40 % du loyer et des revenus locatifs. La renonciation au loyer doit être volontaire, définitive et irrévocable. Par exemple, si la remise du loyer est suivie d'une augmentation du loyer, la disposition générale anti-abus entre en vigueur. Un article de la nouvelle loi prévoit expressément l'application de cette disposition, ce qui est nécessaire car, comme mentionné, l'ensemble de la réglementation reste en dehors du CIR. 

Un jour de fermeture (partielle) obligatoire 

La mesure exige la fermeture obligatoire de l’entreprise au moins un jour durant le mois précédent la renonciation au loyer volontaire. Un jour de fermeture obligatoire, même partielle, durant le mois concerné, suffit. En termes de contenu, rien ne changera probablement ; cet ajout est simplement une clarification. La question du nombre exact de jours de fermeture nécessaires au cours du mois en question ne s'est pas encore posée dans le cadre du régime initial, peut-être parce que les mesures restrictives se poursuivaient alors. Toutefois, avec la réouverture partielle ou complète de l'horeca et d'une série d'autres secteurs les 8 mai et 9 juin, cette question se pose désormais et exige des éclaircissements réglementaires. 

Ainsi, un restaurant qui n'a ouvert sa terrasse que le 8 mai 2021 et n'a ouvert complètement que le 9 juin est également éligible pour le mois de juin s'il y a eu une renonciation volontaire au loyer en juin. Pour pouvoir utiliser l'avantage fiscal en juin, l'entreprise doit donc avoir été fermée un jour en juin. Pour pouvoir utiliser l'avantage fiscal en juillet, l'entreprise doit donc avoir été fermée un jour en juillet, etc.

Conditions pour le locataire 

Le locataire du bien immobilier doit être un travailleur indépendant à titre principal, une petite société ou une petite association telle que décrite dans le CSA. Il doit également être enregistré auprès de la CBE et être actif à cette adresse. La location à un indépendant complémentaire n’entre donc pas en considération pour la réduction fiscale. 

Le locataire-entrepreneur doit être confronté à une fermeture obligatoire, partielle ou complète, en raison de la pandémie de COVID-19. Dans le cas d’un restaurant qui propose toujours des plats en livraison, cela ne pose aucun problème. Par conséquent, la renonciation au loyer à un tel restaurant donne droit à l'avantage fiscal. Toutefois, une restriction des heures d’ouverture, comme c'est le cas pour les magasins de nuit, par exemple, n'est pas prévue. Cela n’est pas considéré comme une « fermeture obligatoire ». En outre, le locataire ne doit pas être une entreprise en difficulté au moment de la renonciation au loyer ni avoir des arriérés de loyer existants au 12 mars 2020. La renonciation est déterminée au moyen d'une déclaration sur l'honneur, à remettre au fisc au plus tard le 15 juillet 2021.

Pas de lien familial direct autorisé

Le locataire et le bailleur ne peuvent pas avoir de lien familial (direct). Cette disposition est très large. Le locataire ne peut pas être le conjoint ou le cohabitant légal du bailleur ni faire partie de son ménage. Le locataire ne peut pas être un enfant, un ascendant ou un collatéral jusqu'au deuxième degré du bailleur, ni son conjoint ou une autre personne faisant partie de son ménage. Ainsi, pour une fois dans notre système d'imposition des personnes physiques, le législateur tient compte de la nouvelle réalité sociologique des familles recomposées. 
En cas de location à une société, le bailleur qui renonce au loyer : 

  • ne peut pas être lui-même le chef de la société (salarié ou non) ; 
  • ne peut pas être représentant permanent, liquidateur ou exercer une fonction similaire dans l'entreprise ; 
  • peut détenir, seul ou avec sa ménage, au plus 30 % du capital. 

Les liens indirects, par exemple par le biais d'une société de management, sont également exclus. Si le locataire est une société, elle ne peut pas être liée au bailleur.  Il convient de noter que toutes les sociétés sont éligibles, y compris celles qui ont un régime différent, par exemple les sociétés immobilières.