zonnepanelen
Legal19 oktober, 2021

Vernietiging terugdraaiende teller heeft ook gevolgen voor de private huurder

Analyse van Tom Vandromme uit De Juristenkrant, afl. 435  

De ( juridische) pers besteedde al heel wat aandacht aan de gevolgen van het arrest van het Grondwettelijk Hof van 14 januari 2021 waarin het Hof het principe van de terugdraaiende teller voor woningen met zonnepanelen met een digitale meter vernietigde. Voor eigenaars werkte de Vlaamse regering een financiële compensatie uit. De vraag naar de gevolgen van het arrest voor de private huurder bleef echter onbelicht. Wordt er ook aan de private huurder gedacht of blijft hij in de kou staan?

Lees deze bijdrage  rechtstreeks in Jura →

Het principe van de terugdraaiende teller in woningen met zonnepanelen is gekend. Op het ogenblik dat de bewoner van een woning met zonnepanelen energie van het net verbruikt, draait de teller verder. Op het ogenblik dat de zonnepanelen stroom opwekken die niet wordt verbruikt door de bewoner en die stroom op het net wordt gezet, draait de teller terug. Voor analoge meters (Ferrarismeters) is dat principe steeds aanwezig (zij kunnen niet apart bijhouden hoeveel stroom er is afgenomen en hoeveel stroom er op het net is gezet). Digitale meters registreren daarentegen de afname en de injectie op het net afzonderlijk.

Daarom werd regelgevend bepaald  dat de teller virtueel zou blijven terugdraaien: beide metingen zouden van elkaar worden afgetrokken, zodat enkel de netto-afname van het net als eindresultaat behouden bleef. Die regeling werd vernietigd door het Grondwettelijk Hof.

Het feit dat een huurwoning is uitgerust met zonnepanelen en de huurder dus minder stroom moet aankopen bij een energieleverancier, houdt een voordeel in voor de huurder, terwijl de investering om dat voordeel te bekomen (de installatie van zonnepanelen) door de verhuurder werd gedaan. De verhuurder zal daarom een deel van die investering willen terugverdienen.

De meest logische manier om het voordeel voor de huurder te verrekenen is de opname ervan in de huurprijs. Een woning met zonnepanelen heeft een hogere waarde dan een woning zonder zonnepanelen, zodat die een hogere huurprijs zal hebben (net zoals een woning met een grote tuin een hogere huurprijs zal hebben dan een woning zonder tuin).

In bepaalde gevallen zal daarentegen een onkostenvergoeding zijn overeengekomen tussen de huurder en de verhuurder ter compensatie van het voordeel voor de huurder. Ofwel omdat de zonnepanelen werden geplaatst tijdens de huur en de huurprijs (onder gelding van de woninghuurwet) slechts onder strikte voorwaarden kan worden herzien na de plaatsing van zonnepanelen, ofwel werd de onkostenvergoeding van bij aanvang overeengekomen tussen de partijen. In de praktijk zijn er zeer diverse regelingen voor het bepalen van die onkostenvergoeding.

De Vlaamse decreetgever sprak via het Vlaams woninghuurdecreet een duidelijke voorkeur uit voor opname van het voordeel voor de huurder in de huur- prijs. Volgens artikel 35, § 2 Vlaams woninghuurdecreet kan de huurprijs immers soepeler worden herzien na de uitvoering van energiebesparende investeringen aan de huurwoning door de verhuurder, waaronder het plaatsen van zonnepanelen. Dat toont aan dat de decreetgever ervan uitgaat dat de vergoeding voor de verhuurder via de huurprijs moet worden geregeld.

Zolang de huurwoning  is uitgerust met een analoge meter, ondervindt de huurder geen nadeel van het arrest van het Grondwettelijk Hof. De stroom die hij op het net plaatst en de stroom die hij van het net afneemt worden automatisch met elkaar gecompenseerd. Zodra daarentegen een digitale meter wordt geplaatst, valt die compensatie weg en heeft hij enkel voordeel van de zonnestroom wanneer hij die onmiddellijk zelf verbruikt (voor de stroom die de huurder op het net plaatst, zal hij slechts een minimale terugleververgoeding ontvangen die veel lager ligt dan de prijs van de stroom die hij van het net haalt). De plaatsing van de digitale meter wijzigt dus fundamenteel de positie van de huurder.

Wanneer de vergoeding voor de zonnepanelen is inbegrepen in de huurprijs, zijn de mogelijkheden voor de partijen erg beperkt. De huurprijs ligt behoudens indexatie immers vast voor de ganse duur van de huurovereenkomst, tenzij is voldaan aan de strikte voorwaarden voor huurprijsherziening (artikel 7, § 1 woninghuurwet of artikel 35, § 1 Vlaams woninghuurdecreet). Die regelingen bevatten zowel een temporele voorwaarde (enkel naar aanleiding van het verstrijken van een driejarige periode) als een inhoudelijke voorwaarde (voor het geval de partijen niet tot een akkoord komen, moet de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 20 procent lager liggen dan de eisbare huurprijs). Die mogelijkheid zal dus naar alle waarschijnlijkheid geen soelaas bieden en bijgevolg kan de huurprijs niet worden aangepast naar aanleiding van het wegvallen van het voordeel van de terugdraaiende  teller.

Wanneer voor de vergoeding voor de zonnepanelen een kostenregeling is uitgewerkt, zijn er wel mogelijkheden. Met de analoge meter zal er sprake zijn geweest van een forfaitaire vergoeding (het werkelijke voordeel van de zonnepanelen is immers niet gekend) en forfaitaire kosten kunnen worden herzien of worden omgezet in werkelijke kosten (artikel 7, § 2 woninghuurwet of artikel 36, § 3 Vlaams woninghuurdecreet). De partijen kunnen dus een verlaging van het forfait overeenkomen of de huurder kan dat vorderen bij de vrederechter (hij heeft immers minder voordeel van de zonnepanelen en de verhuurder wordt gecompenseerd door de Vlaamse overheid) of een omzetting van het forfait naar werkelijke kosten overeenkomen (bijvoorbeeld volgens het werkelijke verbruik van zonnestroom door de huurder).
De omzetting van het forfait naar werkelijke kosten geniet volgens de regelgever bovendien de voorkeur. Zoals bleek staat de huurder die een hogere huurprijs betaalt omdat zijn huurwoning is uitgerust met zonnepanelen, in de kou op het ogenblik dat bij hem een digitale teller wordt geplaatst. Hij moet een hogere huurprijs blijven betalen, maar geniet minder voordeel van de zonnepanelen.
De huurprijs kan niet op een geldige wijze worden verlaagd. De decreetgever zou daarom kunnen tussenkomen en in het Vlaams woninghuurdecreet een eenmalige mogelijkheid tot herziening van de huurprijs kunnen in- schrijven, die beperkt is tot die huurovereenkomsten voor woningen die zijn uitgerust met zonnepanelen, waarbij de inhoudelijke drempel wordt losgelaten en waarbij op temporeel vlak wordt bepaald dat deze mogelijkheid enkel geldt tijdens de eerste zes maanden na het plaatsen van een digitale meter. Naar analogie met de huidige mogelijkheden voor huurprijsherziening zou in twee stappen kunnen worden gewerkt: de partijen kunnen eerst trachten minnelijk een akkoord te bereiken, waarna – als dat niet tot stand komt – de huurder de zaak voor de vrederechter kan brengen, die oordeelt naar billijkheid. Hoewel het voor juristen waarschijnlijk niet evident zal zijn te bepalen met welk bedrag de maandelijkse huurprijs moet worden verlaagd, zullen ingenieurs of energiedeskundigen wel tabellen kunnen opstellen die aangeven wat een gemiddeld voordeel is van een bepaald vermogen aan zonnepanelen onder een analoge, terugdraaiende teller en onder een digitale, niet-terug- draaiende teller. 

Legalworld
Legalworld Newsletter
Het recentste nieuws gratis in uw mailbox
Back To Top