Sezon letni w pełni, większość z nas wyjeżdża na wakacje albo w inny sposób stara się uprzyjemnić czas przebywając na świeżym powietrzu. Często zapominamy jednak, że regularnie organizując późnowieczorne i nocne przyjęcia w przydomowych ogródkach i na tarasach, zakłócamy korzystanie z nieruchomości sąsiednich ich właścicielom.
Nie zawsze prośby, a nawet groźby skierowane pod adresem sąsiada przynoszą pożądany skutek. W skrajnych przypadkach pozostaje wejście na drogę prawną i domaganie się poszanowania swoich praw przed sądem.
Z prawnego punktu widzenia dochodzi do wytoczenia powództwa właściciela nieruchomości o zaprzestanie immisji.
pojęcie immisji
Jak wskazuje P. Wiśniewski w procedurze Postępowanie w sprawie z powództwa właściciela nieruchomości o zaprzestanie immisji przez sąsiada (art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c.), w stosunkach sąsiedzkich może dojść do przekroczenia przez właściciela nieruchomości sąsiedniej granic dopuszczalnych immisji pośrednich, a więc naruszenia nakazu powstrzymania się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (art. 144 k.c.).
Immisje, o których mowa w art. 144 k.c., można podzielić na pozytywne i negatywne.
Immisje pozytywne oddziałują na sąsiednią nieruchomość wprost przez rozchodzenie się niepożądanych cząstek materii, np. środków chemicznych, promieniowania, fal dźwiękowych, itp.
Immisje negatywne polegają tamowaniu przenikania na sąsiednią nieruchomość pożądanych cząstek materii, np. światła słonecznego, fal elektromagnetycznych (radiowych, telewizyjnych, itp.).
żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem
Ochronie właściciela nieruchomości, którego własność została naruszona w inny sposób aniżeli przez pozbawienie faktycznego władztwa nad nieruchomością służą roszczenia z art. 222 § 2 k.c., tj. żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.
Bez znaczenia jest przy tym psychiczne nastawienie naruszyciela, tzn. czy ma chęć naruszenia cudzej własności
Przywrócenie stanu zgodnego z prawem powinno polegać na podjęciu przez pozwanego działań koniecznych do przywrócenia powodowi niezakłóconego władztwa nad jego rzeczą i usunięcia bezprawnej ingerencji osoby nieuprawnionej.
Stan, którego przywrócenia żąda właściciel na podstawie art. 222 § 2 k.c. nie musi być stanem poprzednim, istniejącym przed dokonaniem naruszenia. Może to być stan inny, byleby był zgodny z prawem, a więc nie naruszał bezwzględnie obowiązujących przepisów regulujących sposób korzystania z nieruchomości. Oznacza to, że w ramach roszczenia przywrócenia stanu zgodnego z prawem właściciel, co do zasady, jest uprawniony do żądania nakazania osobie trzeciej, naruszającej jego własność, podjęcia działań prowadzących do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości niezgodnego z jego wolą, na inny określony sposób, zgodny z wolą właściciela i zgodny z prawem.
W wypadku stosunków sąsiedzkich także przyjmuje się, że treść art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do „powrotu” zakłóceń w granice przeciętnej miary, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie.
żądanie zaniechania naruszeń
Roszczenie o zaniechanie naruszeń zmierza natomiast do ochrony przed dalszymi naruszeniami cudzego prawa własności.
Skierowanie pozwu realizującego opisane roszczenie określane jest mianem powództwa negatoryjnego.
Żądanie pozwu, którego przedmiotem jest roszczenie właściciela nieruchomości o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zakazanie dalszych naruszeń prawa własności (roszczenie negatoryjne), powinno zawierać:
– określenie nieruchomości, której własność została naruszona, w sposób umożliwiający jej identyfikację, w szczególności przez podanie jej lokalizacji, a także numeru księgi wieczystej bądź zbioru dokumentów,
– sformułowane żądanie o nakazanie pozwanemu podjęcia (dokładnie określonych przez powoda) działań zmierzających do przywrócenia stanu zgodnego z prawem, bądź o zakazanie pozwanemu naruszania własności powoda; możliwe jest przy tym łączne sformułowanie obu żądań,
– powołanie się w uzasadnieniu na prawo własności.
dalsze kroki
Odpowiedź na pytanie, jak przebiega postępowanie w sprawie powództwa negatoryjnego, jakie są koszty takiego postępowania, jakie wyroki mogą zapaść i co może je uzasadniać, znajdziemy we wspomnianej procedurze.
Zachęcamy do lektury!
Wojciech Kowalski
LEX Navigator Prawo Cywilne i Handlowe
