Déduction d’un bien immobilier à l’impôt des sociétés
Fiscalité et comptabilité 05 janvier, 2021

Déduction d’un bien immobilier à l’impôt des sociétés : le point sur la situation

En début d’année, le calcul des rémunérations doit être effectué pour les dirigeants d’entreprise : le montant de leur rémunération, les avantages de toute nature dont ils peuvent bénéficier, etc. Un avantage revient souvent dans les discussions : l’utilisation et la déductibilité d’un bien immobilier appartenant à la société par un dirigeant d’entreprise. Après une période difficile marquée par des approches et points de vue extrêmement divergents lors des contrôles et dans la jurisprudence, les règles semblent enfin en passe d’être éclaircies.   

Obligation de disposer de preuves suffisantes 

Les frais afférents à un bien immobilier doivent être exposés dans l’intérêt propre de la société. Aucune déduction n’est donc possible si l’habitation ou l’appartement est acheté(e) exclusivement dans l’intérêt du dirigeant d’entreprise. Mais ceci n’exclut bien sûr pas la possibilité qu’a la société de démontrer que l’achat du bien immobilier sert bel et bien les intérêts de la société, même si son usage est privé. C’est à la personne qui veut déduire les frais d’un bien immeuble affecté à l’usage privé qu’incombe la charge de la preuve. Cette charge de la preuve peut être basée sur la théorie de la rémunération, sur la théorie de la plus-value ou sur une combinaison des deux. Dans tous les cas, une documentation très claire et des preuves suffisantes sont requises. 

 

Théorie de la rémunération

Les frais afférents à une habitation mise à disposition du dirigeant d’entreprise au titre de rémunération sont déductibles dans le chef de la société. Ils peuvent l’être même si le dirigeant d’entreprise n’utilise pas l’habitation à des fins professionnelles, mais uniquement en tant que logement privé. Ceci a également été confirmé expressément par la Cour de cassation. 

La société doit toutefois pouvoir démontrer que les frais sont justifiés par des prestations fournies par le dirigeant d’entreprise. Cette preuve doit être avancée sous forme d’un dossier concret constitué de données concrètes, et donc pas par un renvoi général à des prestations fournies ou sur la base du constat qu’il y a imposition d’un avantage de toute nature. 

Mais les services de contrôle tout comme le fisc lui-même sont très stricts à cet égard. Dans la pratique, on constate que certains services de contrôle refusent d’admettre que le coût des avantages accordés puisse différer d’une année à l’autre (même en dépit d’une approbation annuelle explicite de l’assemblée générale), à moins que le contribuable ne puisse démontrer qu’il a fourni un effort proportionnellement plus ou moins important. 

 

Paiement d’un loyer conforme au marché 

Il se peut également que le dirigeant d’entreprise paie à la société un loyer conforme au marché (ou le fasse comptabiliser sur son compte courant) pour bénéficier de l’habitation. Le dirigeant d’entreprise est alors considéré comme une tierce personne disposant de l’habitation, ce qui implique une déduction des frais de la même manière. 

Et pourtant, le risque que la déduction soit à nouveau refusée est toujours présent. La jurisprudence estime parfois que le paiement d’un loyer conforme au marché exclut l’application de la théorie de la rémunération. En effet, la perception d’un loyer conforme au marché indiquerait une relation locataire-bailleur et il ne serait alors plus question de rémunération. Ceci laisse la porte ouverte au rejet des frais liés au bien immobilier si ceux-ci sont dans une large mesure plus élevés que le loyer payé par le dirigeant d’entreprise, avec entre autres pour argument que la société ne ferait pas cela pour un tiers (autre que le dirigeant d’entreprise). 

 

Aucune certitude sur la manière exacte de déclarer les frais déductibles 

Il est difficile de définir la meilleure méthode de déclaration pour garantir la déduction des frais d’un bien immobilier occupé par le dirigeant d’entreprise. Mais si vous pouvez démontrer de manière concrète que le dirigeant d’entreprise fournit suffisamment de prestations réelles pour le compte de la société, vous avez de bonnes chances de voir votre déduction des frais du bien immobilier acceptée.