Pour pouvoir appliquer le taux réduit de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction (rubrique XXXVII, tableau A de l’A.R. 20 – anciennement article 1quater, § 1, alinéa 2, 1° de l’A.R. 20) à la résidence principale et unique du maître d’ouvrage ou de l’acquéreur, personne physique, il ne doit exister aucune possession « faisant obstacle ». Conformément à la législation, il n’est pas tenu compte à cet égard :
- d’autres logements dont le maître d’ouvrage ou l’acquéreur est, à la suite d’un héritage, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier ;
- d’un autre logement que le maître d’ouvrage ou l’acquéreur occupe à titre de résidence principale, où il a établi son domicile et qui est vendu au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de la première mise en service ou de la première prise de possession de la nouvelle habitation reconstruite.
Selon l’administration fiscale, pour déterminer si le logement reconstruit est le seul logement que le maître d’ouvrage ou l’acquéreur – personne physique – occupe lui-même, il convient de prendre en compte tous les bâtiments qui sont utilisés, en tout ou en partie, à titre de logement (ou qui sont, à tout le moins, destinés à cet usage) et sur lesquels le maître d’ouvrage ou l’acquéreur-personne physique peut faire valoir, en tout ou en partie, des droits de propriété ou d’autres droits réels autres que le droit de propriété lui conférant le pouvoir d’utiliser le logement. Ainsi, selon l’administration fiscale, la possession de la nue-propriété d’un logement est également considérée comme un « immeuble empêchant. »
Pour les bâtiments mis en service après le 30 juin 2025, l’évaluation du critère de « résidence unique » s’effectue séparément pour chacun des maîtres d’ouvrage ou chacun des acquéreurs.
Part de nue-propriété dans un autre logement
Un couple marié sous le régime de la séparation de biens fait démolir et reconstruire son logement familial. Afin de pouvoir bénéficier du taux de TVA réduit susmentionné, ils ont présenté la déclaration 111/1. Le logement reconstruit a été mis en service le 14 novembre 2022.
Le 16 avril 2021, l’un des conjoints a reçu une donation de la part de ses grands-parents. Il s’agissait des 5/18es de la nue-propriété d’un appartement et d’un garage à Knokke. L’acte de donation stipule que les grands-parents se réservent l’usufruit viager sur le bien faisant l’objet de la donation. Une charge a également été prévue, qui vaut condition de la donation, selon laquelle, au décès du premier décédé, les donataires céderont l’usufruit viager au survivant.
Selon l’administration fiscale, la part susmentionnée dans la nue-propriété constitue, pour les deux partenaires, une possession faisant obstacle. Toutefois, le juge n’est pas d’accord avec cette appréciation (Anvers, nos de rôle 25/468/A et 25/2221/A du 1er avril 2026). Il se réfère au libellé de l’article 1quater, § 1, alinéa 2, 1° de l’A.R. 20, qui pose notamment comme condition à l’extension temporaire du taux réduit de TVA à l’ensemble du territoire belge que les opérations concernent un bâtiment qui, après l’exécution des travaux, au moment de la première utilisation ou de la première occupation, est utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre, au sens de l’article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8 de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par le maître d’ouvrage – personne physique qui y établira sans délai son domicile.
À cet égard, la législation prévoit qu’il n’est pas tenu compte, entre autres, des autres logements dont le maître d’ouvrage ou l’acquéreur est nu-propriétaire à la suite d’un héritage.
Le juge aborde ensuite l’objectif du législateur, détaillé dans l’exposé des motifs de la loi-programme du 20 décembre 2020, concernant la réduction de la TVA, encore temporaire à cette époque :
- stimuler le secteur de la construction à la suite de la deuxième vague de la crise du coronavirus ;
- permettre aux personnes les plus vulnérables d’accéder à un logement de qualité, car, en raison de la crise du coronavirus, vivre dans la dignité et disposer d’un logement répondant aux conditions de bien-être sont devenus un défi majeur pour un grand nombre de citoyens ;
- objectif social : seules les groupes cibles définis sur la base de critères de délimitation de nature sociale peuvent bénéficier de cette mesure.
Selon ce même exposé des motifs, pour déterminer si le logement est le seul logement occupé par le maître d’ouvrage – personne physique, il est tenu compte de tous les bâtiments utilisés en tout ou en partie comme logement et sur lesquels le maître d’ouvrage – personne physique peut faire valoir, en tout ou en partie, des droits de propriété ou d’autres droits réels autres que le droit de propriété qui lui confèrent le pouvoir d’utiliser le logement.
Selon le juge, l’objectif du législateur est donc de ne prendre en compte que :
- tous les bâtiments utilisés entièrement ou partiellement comme logements par le maître d’ouvrage, personne physique ; et
- sur lesquels le maître d’ouvrage peut faire valoir, en tout ou en partie, des droits de propriété ou des droits réels autres que le droit de propriété, qui lui confèrent le pouvoir d’utiliser le logement.
Le simple fait que la détention de la nue-propriété d’un logement, indépendamment de son utilisation par le maître d’ouvrage, constitue un obstacle à l’application du taux de TVA réduit ne trouve, selon le juge, aucun fondement ni dans le texte de la loi ni dans l’objectif visé par le législateur.
L’administration fiscale maintient sa position
Interrogé sur les conséquences de cette décision, le ministre réitère la position administrative susmentionnée selon laquelle il convient de tenir compte de tous les bâtiments qui sont entièrement ou partiellement utilisés comme logement et sur lesquels le maître d’ouvrage ou l’acquéreur peut faire valoir des droits de propriété totaux ou partiels. La nue-propriété d’un logement constituant bel et bien un droit de propriété, sa détention fait donc obstacle à l’application du taux réduit. Ce n’est que dans le cas où cette nue-propriété a été acquise par succession que l’exception s’applique, à savoir qu’elle n’est pas prise en compte dans cette évaluation (question n° 56016882C du 16 juin 2026).
Selon le ministre, le juge de première instance a mal interprété la condition relative à l’unique logement en liant une exigence d’usage à la détention de ce droit de propriété. L’administration fiscale a donc également interjeté appel contre ce jugement. Reste à savoir si d’autres juges tireront les mêmes conclusions de la lecture des textes de loi et de l’exposé des motifs correspondant. L’avenir nous dira si ce jugement est le premier d’une série de décisions similaires, ou si la jurisprudence à venir suivra la position de l’administration fiscale.
Le ministre précise également que toute personne en désaccord avec la position de l’administration fiscale peut, conformément aux règles habituelles, demander le remboursement de l’excédent de TVA versé. ll semble donc viser ici les cas où le maître d’ouvrage ou l’acquéreur a payé 21 % de TVA parce qu’il estimait qu’une (partie d’une) nue-propriété sur un autre logement faisait obstacle à l’application du taux de 6 % à son propre logement. Mais dans la plupart des cas, il devra demander ce remboursement à l’entrepreneur ou au vendeur, qui devra inclure ledit remboursement dans sa déclaration de TVA. Et ce dernier court alors le risque que l’administration fiscale rejette ce remboursement et lui inflige, de surcroît, des amendes et des intérêts de retard.
On pourrait également déduire de la réponse du ministre que le taux de 6 % pour la démolition et la reconstruction peut bel et bien s’appliquer, même si le formulaire 111 approprié n’a pas été présenté avant que la TVA ne devienne exigible.
Auteur: Jurgen Opreel