Medidas de protección y acceso a la vivienda
Con este nuevo decreto también se busca proteger a las personas en situación de vulnerabilidad, frenando y poniendo en suspensión procedimientos de desahucio y revisando las condiciones en las que se ejecutan cuando no hay alternativa habitacional.
A estas medidas se suman las que buscan incrementar y preservar el parque público de vivienda asequible para mantener de forma permanente su protección.
Nuevas medidas fiscales relacionadas con la vivienda
Pero sin duda donde afectarán los cambios de manera más inmediata es en materia fiscal, con nuevas reducciones para los rendimientos del alquiler y deducciones de hasta el 10% para los arrendatarios.
La norma introduce además modificaciones en otros impuestos como el IVA en arrendamientos de corta duración, el IBI de viviendas turísticas o desocupadas ó el régimen fiscal de las SOCIMI.
Para el asesor fiscal, son precisamente los cambios que afectan al IRPF los que requieren especial atención de cara a la próxima declaración.
¿Cómo afecta el decreto vivienda a la Renta 2026?
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce un importante paquete de medidas fiscales que afectan directamente al IRPF y que, por tanto, deberán tenerse en cuenta en la Renta 2026.
Los cambios afectan tanto a propietarios como a contribuyentes que viven de alquiler y a propietarios que transmitan su vivienda.
Nuevas reducciones por alquiler de vivienda habitual
Buscando incentivar el alquiler residencial a precios asequibles y mejorar la estabilidad de los contratos el decreto vivienda modifica el régimen de reducciones en cuatro supuestos diferentes.
- Cuando el mismo arrendador formaliza un nuevo contrato sobre la vivienda.
- Cuando la vivienda se alquila por primera vez.
- Cuando se alquila a una Administración pública o entidad sin fines lucrativos para destinarla a alquiler asequible o social.
- Cuando la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores.
Si vamos al detalle vemos que en los nuevos contratos de alquiler formalizados por propietarios que no sean grandes tenedores, la reducción aplicable dependerá de la evolución de la renta respecto al contrato anterior: podrá alcanzar entre el 70 % y el 100 % si la renta se reduce más de un 5 %, será del 50 % si no aumenta y se reducirá progresivamente, del 40 % al 15 %, cuando la renta se incremente.
Para las viviendas que se alquilen por primera vez por un contribuyente que no sea gran tenedor, se establecen reducciones del 50 %, 85 %, 90 %, 95 % o 100 %, dependiendo fundamentalmente del precio del alquiler, de si la vivienda está situada en una zona tensionada y de la edad del arrendatario.
Nueva deducción estatal por alquiler de vivienda habitual
Para los contribuyentes que viven de alquiler se introduce una deducción de hasta el 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual, en función de las rentas de los beneficiarios.
Esto hace que se deba contemplar un nuevo cálculo en el IRPF para quienes reúnan los requisitos propuestos.
Exención de ganancias patrimoniales por la transmisión de determinadas viviendas
Se introducen diversas exenciones sobre las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de una vivienda si el comprador es una Administración pública que vaya a garantizar una protección permanente e indefinida sobre el inmueble.
Esta exención variará según el valor de la vivienda y busca facilitar la incorporación de viviendas privadas al parque público protegido.
También existen otros casos de afectación del decreto de la vivienda como:
- Ayudas a la rehabilitación: se amplían las ayudas de vivienda que quedan exentas de IRPF, incluyendo determinadas ayudas del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.
- Cuenta Financia Europa: las ganancias no tributan hasta retirar dinero. Si la inversión se mantiene más de 5 años, puede beneficiarse de exenciones fiscales.
- Mayores de 65 años y dependientes: pueden trasladarse a un centro o a casa de determinados familiares sin perder, en ciertos casos, la consideración de vivienda habitual.
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Más información
¿Qué debe tener en cuenta el asesor fiscal ante el nuevo decreto vivienda?
Ante los cambios introducidos por el Real Decreto-ley 29/2026, conviene prestar especial atención a:
- Propietarios con viviendas alquiladas como vivienda habitual, para comprobar qué reducción resulta aplicable sobre los rendimientos obtenidos por el alquiler.
- Propietarios que hayan formalizado un nuevo contrato de arrendamiento, para ver si se encuentran dentro de los supuestos de nuevas reducciones.
- Viviendas que se alquilen por primera vez, que son uno de los supuestos contemplados por las nuevas reducciones fiscales.
- Viviendas alquiladas a Administraciones públicas o entidades sin fines lucrativos para destinarlas a alquiler asequible o social.
- Propietarios que hayan rehabilitado una vivienda en los dos años anteriores, otro de los supuestos incluidos en el nuevo sistema de reducciones.
- Contribuyentes que vivan de alquiler, para comprobar si cumplen los requisitos para aplicar la nueva deducción de hasta el 10 %
- Transmisiones de viviendas a una Administración pública o entidad dependiente, cuando la operación pueda cumplir las condiciones establecidas para aplicar la nueva exención de la ganancia patrimonial.
- Personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia que hayan trasladado su residencia, ya que el decreto introduce cambios relacionados con la consideración de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones del IRPF por transmisión.
Cómo anticipar el impacto del decreto vivienda en la Renta 2026
Los cambios introducidos por este RD hacen que sea más relevante aún el hacer el precálculo de la Renta antes de que finalice el ejercicio.
Para el asesor, realizar una simulación permite trasladar estas novedades a la situación concreta de cada cliente y valorar su impacto con antelación, especialmente en aquellos casos identificados durante la revisión de contratos de alquiler, transmisiones de vivienda u otras operaciones afectadas por la nueva normativa.
El simulador de la Renta de a3asesor Ren ya ha añadido los cambios del decreto vivienda para poder realizar los cálculos antes de que finalice el ejercicio, pudiendo añadir la información directamente desde su solución contable.
El precálculo se convierte en una herramienta para pasar del análisis de la nueva normativa a la aplicación práctica, ayudando al asesor a detectar con tiempo qué clientes pueden verse afectados y a ofrecerles un asesoramiento fiscal anticipado.
