W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Konieczne elementy, które musi obejmować żądanie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, to:
– oznaczenie nieruchomości, której stan prawny ma być sprostowany,
– wskazanie konkretnego prawa, które nie jest wpisane lub zostało wpisane błędnie, ewentualnie wskazanie i opisanie obciążenia lub ograniczenia dotykające prawa powoda,
– przytoczenie treści wpisu, który - według powoda - powinien być dokonany w księdze wieczystej jako zgodny z rzeczywistym stanem prawnym.
Sprawa z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest sprawą majątkową. W związku z tym w pozwie należy podać wartość przedmiotu sporu (art. 19 § 2 oraz art. 126(1) § 1 k.p.c.). Powinna być nią wartość prawa dotkniętego niezgodnością (do tej wartości odwołują się przepisy określające stawki wynagrodzenia adwokatów i radców prawnych w sprawach o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym).
Pozew podlega opłacie stosunkowej w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu, nie mniejszej jednak niż 30 zł (art. 13 ust. 1 u.k.s.c.).
Zobacz również: Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym - podstawa postępowania
Zgłaszanie przez strony żądań i wniosków oraz przedstawianie twierdzeń i dowodów na ich poparcie
Swoje żądania i wnioski oraz twierdzenia i dowody na ich poparcie powód powinien zgłosić przede wszystkim w pozwie oraz w dalszych pismach przygotowawczych, jeżeli zostanie zobowiązany do ich złożenia przez przewodniczącego bądź sąd (art. 207 § 3 k.p.c.).
W wypadku pozwanego, swoje żądania i wnioski oraz twierdzenia i dowody na ich poparcie pozwany powinien zgłosić przede wszystkim w odpowiedzi na pozew oraz w dalszych pismach przygotowawczych, jeżeli zostanie zobowiązany do ich złożenia przez przewodniczącego bądź sąd (art. 207 § 3 k.p.c.).
Poza tym strony mogą je zgłaszać ustnie na rozprawie, aż do jej zamknięcia (art. 217 § 1 k.p.c.). Twierdzenia i dowody, które nie zostały zgłoszone w pozwie lub w dalszym piśmie przygotowawczym, mogą jednak zostać pominięte przez sąd, chyba że powód lub pozwany uprawdopodobni, iż nie zgłosił ich wcześniej bez swojej winy lub gdy ich uwzględnienie nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy albo gdy wystąpią inne wyjątkowe okoliczności (art. 207 § 6 i art. 217 § 2 k.p.c.).
Skuteczność powództwa o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej ze stanem rzeczywistym wymaga od powoda zarówno obalenia domniemania wynikającego z wpisu, jak i wykazania stanu rzeczywistego.
W sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym zasadą jest, że na powodzie spoczywa ciężar obalenia domniemania wynikającego z wpisu w księdze wieczystej. Nie ma jednak przeszkód, aby pozwany przedstawiał dowody potwierdzające, że przysługuje mu prawo wpisane w księdze wieczystej.
Gdy pozwanym jest nabywca, którego nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg publicznych, to na nim spoczywa ciężar dowodu, że własność nieruchomości nabytej przez jednego z małżonków w czasie trwania wspólności ustawowej i na niego wpisanej w księdze wieczystej stanowi jego majątek osobisty.
Pozwany nie może natomiast wnosić o oddalenie powództwa ze względu na sprzeczność żądania z zasadami współżycia społecznego, gdyż powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie obejmuje żądania od strony przeciwnej żadnego świadczenia, czyli wykonywania prawa, co jest przesłanką stosowania art. 5 k.c.
Wydanie wyroku
Oceniając zasadność powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym sąd bada przede wszystkim legitymację czynną powoda, tzn. czy jest on osobą, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. Powództwo może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej w rozumieniu art. 626(2) § 5 k.p.c.
Legitymację czynną w szczególności ma:
– osoba błędnie wpisana do księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości, wnosząca o wykreślenie wpisu jej prawa własności i wpisanie rzeczywistego właściciela,
– dłużnik po wygaśnięciu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką i odmowie dokonania przez wierzyciela czynności umożliwiającej wykreślenie hipoteki.
Legitymacja czynna przysługuje przy tym każdemu ze współwłaścicieli, którzy nie są wpisani w księdze wieczystej, albowiem wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym uznaje się za czynnością zachowawczą w rozumieniu art. 209 k.c.
Sąd bada poza tym legitymację bierną pozwanego, tzn. czy jest on osobą, której prawo zostało wpisane do księgi wieczystej.
Między osobami, których praw miałby dotknąć wpis dokonany w razie uwzględnienia powództwa, zachodzi przy tym współuczestnictwo konieczne. Jeżeli w sprawie nie występują więc wszystkie takie osoby, to konieczne jest zastosowanie art. 195 k.p.c.
Sąd ocenia, jaki jest rzeczywisty stan prawny i czy jest on zgodny z wpisem dokonanym w księdze wieczystej.
Oceny czy treść księgi wieczystej odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu dokonuje się, zgodnie z art. 316 § 1 k.p.c., mając na względzie stan istniejący w chwili orzekania.
Sąd ustala stan rzeczywisty, korzystając w pełni ze środków dowodowych przewidzianych w k.p.c., z wyłączeniem jedynie rozstrzygania w kwestiach wyłączonych spod kognicji sądów powszechnych.
Jeżeli istnieją dwa sprzeczne tytuły własności nieruchomości (np. w postaci ostatecznej decyzji administracyjnej i prawomocnego wyroku albo dwóch ostatecznych decyzji administracyjnych), sąd rozstrzyga, kto jest właścicielem nieruchomości.
Nie jest jednak dopuszczalne ustalenie, że pozwany, wpisany jako właściciel nieruchomości, nabył jej własność przez zasiedzenie.
Sąd jest przy tym związany żądaniem pozwu, co oznacza, że jeżeli stwierdzi, że postulowana przez powoda treść wpisu nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, powództwo ulegnie oddaleniu, nawet wówczas, gdy rzeczywistemu stanowi nie będzie odpowiadał także stan jawny z księgi wieczystej.
Więcej praktycznych wskazówek, odesłań do kluczowych orzeczeń i innych publikacji na ten temat znaleźć można w procedurze autorstwa P. Wiśniewskiego, Postępowanie w sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, LEX/el. 2018.
Wojciech Kowalski
LEX Navigator Postępowanie Cywilne
