Oavsett om du äger en eller flera fastigheter påverkas resultatet i bolaget kraftigt av vilka redovisningsmetoder du väljer att använda för att upprätta årsredovisning. Det finns två regelverk. K3 är huvudregelverket och måste användas av större företag och får användas av mindre företag. K2 är ett förenklingsregelverk som får användas av mindre företag.
1. Fördela avskrivningar över flera år
Om du tillämpar K2 så gör du avskrivningar på fastighetens byggnad med en enhetlig procentsats och reparationer ska kostnadsföras direkt. Detta innebär att företaget får stora kostnader i resultaträkningen under år med takbyte, fasadrenovering, stambyte, hissbyte, fönsterrenovering etc.
Om du i stället tillämpar K3 fördelar du byggnadens värde på dess väsentliga komponenter med olika livslängd. Vanliga komponenter är stomme, tak, fasad, fönster, hissar etc. Varje komponent skrivs sedan av med en procentsats som motsvarar återstående tid till just den komponenten behöver bytas ut. Du slipper en stor förlust under år med stora åtgärder. Det ger en riktigare bild av verksamheten och du får en mycket jämnare resultatutveckling vilket kan vara avgörande för till exempel kreditgivning från banker och leverantörer.
Capego Bokslut har stöd för företag och organisationer med fastighet, både för avskrivningar enligt K2 och komponentavskrivningar enligt K3. För K3 finns också ett inbyggt stöd för att klara övergången till första året med komponentavskrivningar. Avskrivningar med eller utan komponenter hanteras i modulen Anläggningsregister.
2. Skriv upp värdet på fastigheter
Fastighetens marknadsvärde överstiger ofta bokfört värde. Enligt K2 får en uppskrivning göras upp till taxeringsvärdet. Enligt K3 får en uppskrivning göras upp till hela det bedömda värdet.
Uppskrivningen ökar fastighetens värde i bokföringen, samtidigt som eget kapital ökar lika mycket genom en avsättning till uppskrivningsfond.
Gör uppskrivning om du har en väsentlig dold reserv, för att visa en riktigare bild av verksamhetens tillgångar och eget kapital. Om du tillämpar K2 och vill göra en högre uppskrivning än till taxeringsvärdet, byt till K3. Även om det tillkommer i K3 att du behöver beräkna och redovisa uppskjuten skatt så är det merarbetet värt den höjda kvaliteten på årsredovisningen.
Capego Bokslut har stöd för hantering av uppskrivningar i modulen Anläggningsregister.
3. Upprätta kassaflödesanalys för att ha koll på likviditeten
I K2, och för mindre företag som tillämpar K3, är det frivilligt att upprätta kassaflödesanalys. För större företag och företagsgrupper är det obligatoriskt.
Kassaflödesanalysen kan vara särskilt intressant i verksamheter med fastighet, eftersom den förklarar stora penningflöden och kan vara ett verktyg för att vidta rätt åtgärder. Till skillnad från avskrivningar och uppskrivningar så hjälper inte kassaflödesanalysen i sig till med att förbättra årets resultat, men analysen är ett viktigt styrmedel för att förbättra verksamheten på sikt. Analysen ger också viktig information för externa bedömare.
Capego Bokslut har stöd för att upprätta kassaflödesanalys, ett stöd som förenklar arbetet för dig. Kassaflödesanalysen i Capego Bokslut är enkel att använda och många av uppgifterna hämtas automatiskt.
Upprätta gärna kassaflödesanalys, även om du inte måste, och se vad den säger dig. Kassaflödesanalysen är dessutom ett bra och pedagogiskt hjälpmedel för att förklara ekonomin i verksamheten för kunder eller styrelsen.
4. Viktiga nyckeltal för fastighetsbranschen
Beloppen i balansräkningen och resultaträkningen säger inte så mycket om de inte ställs i relation till något. Det är just vad nyckeltalen gör. De fyller samma funktion som kassaflödesanalysen, alltså att ge nyttig information för styrning av kommande års resultat.
Capego Bokslut har omfattande stöd som beräknar, förklarar och rapporterar nyckeltal. Du kan arbeta med nyckeltalen dels för visning i förvaltningsberättelsen, dels för separat rapportering där du själv kan styra utformningen.
Beräkna och analysera nyckeltalen för fastigheterna i din verksamhet även om du inte tar med dem i förvaltningsberättelsen. Nyckeltalen hjälper dig att få perspektiv på din verksamhet, jämföra dina fastigheter med varandra och jämföra din verksamhet med andra. Det kan i sin tur leda till framtidsinriktade åtgärder som stärker resultat och ställning.
Exempel på nyckeltal för fastighetsförvaltning är:
- Hyresvärde: Intäkter/kvadratmeter (vid full uthyrning)
- Vakansgrad: Uthyrd yta/total yta (faktisk uthyrning)
- Driftskostnad/kvadratmeter
- Direktavkastning: Driftnetto (hyresintäkter – driftskostnader)/fastighetsvärde
5. K2 eller K3 för bostadsrättsföreningar
Många bostadsrättsföreningar ryms inom kategorin mindre företag och har valt att tillämpa K2. Fördelen med att istället välja K3 för bostadsrättsföreningar är att kunna införa komponentavskrivningar och ta bort mycket huvudvärk för styrelser i föreningar som står inför stambyten och andra stora åtgärder.
K3 innebär visserligen att uppskjuten skatt ska beräknas, vilket kan upplevas som komplicerat i vissa fall. Uppskjuten skatt ska dock inte beräknas i bostadsrättsföreningar eftersom de inte brukar bedriva någon inkomstskattepliktig verksamhet!
Förbered er redan nu i din förening. Gå över till K3 och börja med komponentavskrivningar, kassaflödesanalys och nyckeltal. Du har gott stöd i Capego Bokslut! Där finns också en specifik mall för årsredovisning för bostadsrättsförening.
Peter Berg
Auktoriserad redovisningskonsult. Skriver om företagsekonomiska frågor på bloggen consultjourney.com. Utgiven med böckerna Resultat- och inkomstplanering (2015) och Fastigheter (2016) av Wolters Kluwer och Norstedts Juridik, och med fackartiklar i bland annat tidskrifterna Svensk Skattetidning och Bulletinen.
