Postępowanie w sprawie eksmisji

Czego dowiesz się z tego artykułu?

1. Kiedy można przeprowadzić eksmisję z lokalu mieszkalnego?
   Eksmisja jest możliwa, gdy osoba zajmuje lokal bez tytułu prawnego, np. po wypowiedzeniu umowy najmu, zaległościach czynszowych lub niewłaściwym użytkowaniu lokalu.
2. Co powinien zawierać pozew o eksmisję?
   Pozew musi spełniać wymogi z art. 187 KPC i zawierać m.in. wnioski dowodowe oraz wniosek o zawiadomienie gminy.
3. Czy sąd może oddalić powództwo o eksmisję?
   Tak, jeśli pozwany nie zamieszkuje lokalu, choć wyjątkiem jest czasowe opuszczenie z zamiarem powrotu, np. z powodu odbywania kary więzienia.
4. Czy eksmisję można przeprowadzić w okresie zimowym?
   Nie, jeśli nie wskazano lokalu zastępczego, eksmisja jest wstrzymana od 1 listopada do 31 marca, z wyjątkiem lokali zamiennych lub socjalnych.  
5. Jak wygląda eksmisja po przysądzeniu własności nieruchomości?
   Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi tytuł wykonawczy bez potrzeby nadawania klauzuli wykonalności i bez konieczności wytaczania powództwa. 

Postępowanie w sprawie eksmisji

Eksmisja najczęściej ma miejsce w sytuacji, gdy najemca odmawia dobrowolnego opuszczenia lokalu, mimo braku podstaw prawnych do dalszego władania nim. W związku z tym, podstawowym warunkiem zastosowania tego środka przymusu jest uprzednie wezwanie osoby zajmującej lokal do jego wydania. Jednocześnie, eksmisja może być również uzasadniona w przypadkach, gdy najemca doprowadził do powstania zaległości czynszowych, zniszczył lokal lub korzysta z niego w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem bądź warunkami umowy (M. Kania, Eksmisja z lokalu mieszkalnego i użytkowego, ABC).

Co zawrzeć w pozwie o eksmisję z lokalu zajmowanego bez tytułu prawnego?

Pozew o eksmisję powinien spełniać ogólne wymagania co do treści pozwu z art. 187 Kodeksu postępowania cywilnego. Ponadto należy w nim zawrzeć:

• wniosek o zawiadomienie gminy o toczącym się procesie (art. 15 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego),
• wniosek dowodowy o przeprowadzenie dowodu z dokumentu w postaci odpisu z KW,
• wniosek dowodowy o przeprowadzenie dowodu z dokumentu w postaci umowy najmu i jej wypowiedzenia z zachowaniem terminów,
• wniosek dowodowy o przeprowadzenie dowodu z dokumentu w postaci wezwania do zapłaty czy też opuszczenia lokalu.

Wnioski dowodowe będą różnić się, jeżeli eksmisja dotyczyć będzie np. sąsiada czy lokatora. Sprawy o eksmisję zwykle kończą się wydaniem wyroku zaocznego, które po nadaniu klauzuli wykonalności podlega wykonaniu przez komornika.

Kiedy powództwo o eksmisję może zostać oddalone?

Powództwo może podlegać oddaleniu z powodu niezamieszkiwania lokalu przez pozwanego. Nie będzie to jednak dotyczyło czasowego opuszczenia lokalu, gdy zamiar jego zamieszkiwania pozostaje aktualny, np. gdy niezamieszkiwanie go spowodowane jest pozbawieniem wolności (red. T. Wiśniewski, P. Wiśniewski, J. T. Wiśniewski, Postępowanie w sprawie z powództwa o eksmisję z lokalu mieszkalnego, LEX/el. 2023).

Kiedy nie wykonuje się wyroków eksmisyjnych?

Jeżeli nie wskazano osobie eksmitowanej lokalu, do którego może się przekwaterować, wykonanie wyroku nie będzie możliwe w okresie jesienno-zimowym od 1 listopada do 31 marca (art. 16 ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Dotyczy to eksmitowania do pomieszczenia tymczasowego lub do noclegowni. Zdaniem ekspertów z LEX Kancelaria Prawna, eksmisja w tzw. okresie ochronnym jest możliwa, jeżeli następuje do lokalu zamiennego lub lokalu na prawach najmu socjalnego (R. Dziczek [w:] Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego [w:] Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz, wyd. IX, LEX/el. 2025, art. 16).

Jak przebiega eksmisja na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności ?

Artykuł 999 § 1 Kodeks postępowania cywilnego przesądzą kwestię eksmisji na podstawie postanowienia o przysądzeniu, ponieważ prawomocne postanowienie jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności (Z. Brodzki, Czy art. 16 ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – dalej u.o.p.l. stosuje się odpowiednio do eksmisji przeprowadzanych na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności?, LEX/el. 2025). Nie zachodzi w tym wypadku konieczność wytaczania powództwa o wydanie nieruchomości.