Introduction
Le projet de loi C-4, Loi concernant certaines mesures d’abordabilité pour les Canadiens, qui n'a pas encore reçu la sanction royale, propose un remboursement supplémentaire de la TPS pour l'achat d'une première habitation. La loi fait référence à ce remboursement comme étant le remboursement supplémentaire pour l'achat d'une première habitation afin de le différencier du remboursement existant pour l'achat d'une première habitation. Tout au long de cet article, nous ferons référence au remboursement supplémentaire pour l'achat d'une première habitation comme étant « le remboursement supplémentaire » et à l'ancien remboursement pour l'achat d'une première habitation comme étant « le remboursement initial. »
Ce nouveau remboursement couvrira jusqu'à 50 000 $ de TPS ou la partie fédérale de la TVH sur l'achat d'une maison neuve par un acheteur qui en est à son premier achat. Si la valeur de la maison ne dépasse pas 1 million de dollars, le remboursement supplémentaire remboursera intégralement la TPS sur la maison. Un remboursement partiel est disponible pour les maisons dont la valeur est comprise entre 1 million et 1,5 million de dollars. Le remboursement initial ne couvre que 36 % de la TPS payée, jusqu'à un maximum de 6 300 dollars, soit beaucoup moins que le remboursement supplémentaire. De plus, le remboursement initial ne s'appliquait qu'aux propriétés neuves coûtant 450 000 dollars ou moins, ce qui est probablement rare aujourd'hui, en particulier sur certains des marchés immobiliers les plus chers du Canada. Étant donné que le nouveau remboursement supplémentaire est plus avantageux et couvre des maisons d'une valeur beaucoup plus élevée, on peut supposer que beaucoup plus de personnes auront recours à ce remboursement supplémentaire qu'au remboursement initial.
Cet article a pour but de vous donner un aperçu des modifications à la Loi sur la taxe d'accise (LTA) proposées par le projet de loi C-4.
Conditions supplémentaires pour le remboursement (achat auprès d'un constructeur)
On peut supposer que la disposition la plus utilisée pour le remboursement supplémentaire sera l'article 254(2.1), qui s'applique à une maison achetée auprès d'un constructeur. Des dispositions distinctes s'appliquent lorsque le bien immobilier est acquis sur un terrain loué, est construit par le propriétaire ou est une part dans une coopérative — chacune d'entre elles est examinée ci-dessous. Les alinéas 254(2.1)a) à e) précisent plusieurs conditions à remplir pour avoir droit au nouveau remboursement.
La première condition exige que le particulier ait droit au remboursement initial en vertu du paragraphe 254(2) ou qu'il y aurait droit si la limite monétaire était de 1 500 000 $ (au lieu de la limite actuelle de 450 000 $).
Deuxièmement, le contrat d'achat et de vente doit être conclu après le 26 mai 2025.
Troisièmement, la construction ou la rénovation importante doit commencer avant 2031 et être en grande partie terminée avant 2036.
Quatrièmement, la propriété de la maison doit être transférée à la personne avant 2036.
Enfin, l'alinéa 254(2.1)e) exige que :
- lorsque le particulier devient responsable en vertu du contrat d'achat et de vente, il acquiert la maison pour l'utiliser comme résidence principale (à noter que l'achat d'une résidence pour un proche, par exemple un enfant, n'est pas admissible) ;
- Il est la première personne à occuper la maison comme lieu de résidence après la construction ou la rénovation importante ;
- Il est un acheteur d'une première maison au moment où la propriété lui est transférée.
La condition relative au « premier acheteur » est une condition qui ne s'appliquait pas au remboursement initial pour les habitations neuves. Selon la définition de l'article 123(1), telle que proposée par le projet de loi C-4, le « premier acheteur » doit être, au moment du transfert de propriété, âgé d'au moins 18 ans et être citoyen canadien ou résident permanent. De plus, au cours de la période de cinq ans précédant immédiatement le moment donné, la personne ne peut avoir résidé dans une maison (y compris celles situées à l'extérieur du Canada) qui lui appartenait ou qui appartenait à son époux ou à son conjoint de fait.
Comme pour le remboursement initial, le remboursement supplémentaire peut être cédé au constructeur, qui demandera le remboursement au nom de l'acheteur et créditera ou versera le remboursement à l'acheteur.
Calcul du remboursement supplémentaire
Si le montant total payé pour la maison ne dépasse pas 1 million de dollars, le remboursement est égal au moindre des deux montants suivants : 50 000 $ ou le total de la taxe payée pour la maison, moins le montant de tout remboursement initial auquel la personne a droit en vertu du paragraphe 254(2).
Si la contrepartie totale dépasse 1 million de dollars et est inférieure à 1,5 million de dollars, le remboursement est déterminé selon la formule suivante :
C x [(1 500 000 $ – D) ÷ 500 000 $]
C est le moindre des deux montants suivants : 50 000 $ et le total de la taxe payée à l'égard de la maison.
D correspond à la contrepartie totale.
Le remboursement de 50 000 $ est réduit de 10 % du montant de la contrepartie excédant 1 million de dollars. Par exemple, pour une maison achetée pour une contrepartie de 1,25 million de dollars, le remboursement serait de 25 000 $. Par conséquent, le droit au remboursement est nul lorsque la contrepartie totale est de 1,5 million de dollars ou plus.
Autres règles à prendre en considération
Dans le cas fréquent où plusieurs personnes acquièrent une nouvelle maison, le paragraphe 262(3) prévoit que toute référence à une personne doit être interprétée comme une référence à toutes les personnes en tant que groupe aux fins du remboursement initial. Toutefois, le paragraphe 262(3)(c.1) proposé modifierait le libellé des dispositions applicables au remboursement supplémentaire pour faire référence à toute personne du groupe.
Par conséquent, au moins un membre du groupe doit remplir les conditions énoncées aux points (i) à (iii) ci-dessus. Selon le projet de paragraphe 262(3)(e), un seul membre du groupe peut demander le remboursement supplémentaire et il doit s'agir d'une personne qui remplit les trois conditions susmentionnées. Il est intéressant de noter qu'un autre membre du groupe pourrait demander séparément le remboursement initial pour l'achat d'une maison neuve.
De manière très générale, le nouvel article 263.3 garantirait que si une personne a demandé le remboursement supplémentaire, elle-même ou son époux ou conjoint de fait ne pourrait pas demander un autre remboursement supplémentaire par la suite.
Le projet d'article 263.4 vise à empêcher qu'un contrat de vente conclu avant le 27 mai 2025 soit modifié, altéré ou cédé de manière à ce qu'il soit conclu après le 26 mai 2025 afin de bénéficier du remboursement supplémentaire.
Remboursement pour la construction uniquement
L'article 254.1 de la LTA prévoit un remboursement pour le logement à une personne qui acquiert une maison ou un condominium résidentiel si elle loue le terrain du constructeur à long terme ou avec une option d'achat. Le remboursement supplémentaire dans de telles situations sera prévu par le nouvel article 254.1(2.1). Les conditions et les calculs sont en grande partie les mêmes que ceux décrits ci-dessus pour l'alinéa 254(2.1)a) à e).
Il convient toutefois de noter que les montants utilisés dans les conditions et les calculs diffèrent légèrement de ceux du remboursement prévu au nouvel article 254(2.1). Ces montants peuvent également différer si la maison est située dans une province participante. Le nouvel article 42.1 du Règlement n° 2 sur le nouveau régime de taxe sur la valeur ajoutée harmonisée prescrit les montants appropriés à utiliser. Il convient également de noter que le calcul de ce remboursement supplémentaire dépend de la juste valeur marchande plutôt que de la contrepartie totale utilisée dans le « Calcul du remboursement supplémentaire ».
Coopératives d'habitation
L'article 255 de la LTA prévoit un nouveau remboursement pour l'achat d'une part dans une coopérative d'habitation dans le but d'utiliser un nouveau logement comme résidence principale. Le nouveau paragraphe 255(2.1) de la LTA serait ajouté afin d'étendre le remboursement supplémentaire à de telles circonstances. Les conditions et les calculs sont en grande partie les mêmes que ceux décrits ci-dessus pour l'alinéa 254(2.1)a) à e).
Il convient toutefois de noter que les montants utilisés dans les conditions et les calculs diffèrent légèrement de ceux du crédit prévu au nouvel article 254(2.1). Si la maison est située dans une province participante, le nouvel article 44.1 du Règlement n° 2 sur le nouveau régime de taxe sur la valeur ajoutée harmonisée prescrit des montants différents pour tenir compte des taux de taxe qui s'appliquent dans les provinces participantes.
Maisons construites par leur propriétaire
L'article 256 de la Loi de l'impôt sur le revenu prévoit un nouveau crédit d'impôt pour l'habitation accordé à une personne qui construit ou rénove de façon importante sa maison. Le nouveau paragraphe 256(2.1) prévoirait un crédit d'impôt supplémentaire spécifiquement pour ces circonstances. Encore une fois, les conditions sont en grande partie identiques à celles du crédit d'impôt supplémentaire dont il est question ci-dessus, mais la formule de calcul du crédit d'impôt est légèrement différente.
Le remboursement supplémentaire pour les maisons construites par leur propriétaire inclurait également les achats et les importations de maisons mobiles et de maisons flottantes, conformément à une modification proposée à l'article 256(2.2).
