Fiscalité et comptabilitéfévrier 09, 2022

Cas d’application de l’obligation générale de la bonne foi incombant à un corps public

a) Mise en contexte

Dans l’affaire Ville de Sherbrooke c. Sherax Immobilier inc. (2021 QCCS 5018) la Cour supérieure du Québec s’est récemment prononcée sur l’application de l’obligation de renseignement, de collaboration et de loyauté qui découle de l’obligation générale de bonne foi incombant à un corps public, en l’occurrence une municipalité. La Cour a également examiné les limites d’une clause de limitation de responsabilité en cas de contravention aux exigences de la bonne foi.

La décision porte uniquement sur la demande reconventionnelle de Sherax Immobilier inc. (ci-après « Sherax ») et Le Groupe Axor inc. (ci-après « Axor ») à l’encontre de la Ville de Sherbrooke (ci-après « Ville »).

Sherax et Axor réclament à la Ville un montant de 3 003 862 $ pour les gains manqués, pendant les 13 années complétées à la date du procès, dans la gestion d’un centre de soccer intérieur et d’un hall d’entrée effectuée conformément à un contrat de type partenariat public-privé conclu avec la Ville en 2006 (ci-après « PPP »).

En vertu du PPP, Axor a procédé à l’élargissement d’un aréna et de son amphithéâtre. Axor a également conçu et construit le centre de soccer intérieur et le hall d’entrée ainsi qu’entrepris la gestion de ceux-ci, par l’entremise de sa filiale Sherax, pour la période convenue de 40 ans. Or, après 13 ans d’opération du centre de soccer intérieur à la date du procès, le nombre annuel d’heures des locations est largement inférieur à l’estimation indiquée dans les documents d’appel d’offres, compromettant ainsi la viabilité financière du projet.

b) Les prétentions des parties

Axor et Sherax formulent les reproches suivants à la Ville :

  • À l’occasion de l’appel d’offres et de l’octroi du contrat, en violation de ses obligations de bonne foi et de renseignement, avoir fait de fausses représentations et avoir omis de fournir toute l’information pertinente afin qu’Axor puisse évaluer les risques financiers inhérents à sa soumission;
  • À la suite de l’ouverture du centre de soccer intérieur, en violation de ses obligations de bonne foi, de collaboration et de loyauté, avoir refusé de collaborer à l’atteinte des objectifs de location, allant même jusqu’à faire compétition à celui-ci en aménageant à proximité un terrain extérieur à surface synthétique que la Ville met gratuitement à la disposition de la clientèle cible.

En défense, la Ville argumente qu’il revenait aux soumissionnaires de faire leurs propres vérifications et de recourir à leur propre expertise quant à la viabilité financière du centre de soccer intérieur. La Ville plaide que l’appel d’offres contient une disposition qui prévoit que l’adjudicataire doit établir lui-même les quantités utilisées pour établir le prix. Ainsi, l’estimé des besoins de location annuels de la Ville et des organismes reconnus par celle-ci n’est énoncé dans l’appel d’offres qu’à titre indicatif.

Selon la Ville, sa seule responsabilité est d’honorer la clause du contrat prévoyant un minimum de revenus provenant des locations du centre de soccer intérieur à hauteur de 400 000 $ annuellement pendant une durée de 10 ans. La Ville soutient également n’avoir commis aucune faute contractuelle après l’ouverture du centre de soccer intérieur.

c) La décision

La Cour supérieure accueille en partie la demande et condamne la Ville à payer la somme de 2 686 492,28 $ à Sherax, compte tenu de la cession des droits d’Axor, pour compenser les dommages subis au cours des 13 premières années complètes d’opération du centre de soccer intérieur.

D’abord, le juge constate que la Ville a manqué à son obligation de renseignement, et ce, en omettant de dévoiler, lors du processus d’appel d’offres, son intention de limiter toute contribution financière de sa part à ce qui sera nécessaire pour atteindre annuellement le niveau de revenu de location garanti de 400 000 $. Cette information était déterminante pour Axor puisque sa soumission reposait sur une participation financière de la Ville à la hauteur du nombre d’heures estimé dans les documents d’appel d’offres, ce qui lui permettait d’atteindre les prévisions budgétaires et assurer la viabilité financière du projet. Le juge retient qu’Axor n’aurait pas contracté si elle avait possédé toute l’information pertinente.

De plus, après l’adjudication du contrat, le juge estime que la Ville a commis une faute contractuelle en aménageant, à proximité du centre de soccer intérieur, un terrain synthétique extérieur gratuit. Ce faisant, la Ville a miné le marché cible du centre de soccer intérieur, alors que celui-ci ne réussissait pas atteindre le taux de couverture de service de la dette exigé par les prêteurs. Dans le cadre d’un contrat de partenariat, le juge considère que la Ville avait l’obligation implicite de ne pas faire compétition à sa cocontractante. La Ville a ainsi manqué à ses obligations de loyauté et de collaboration à l’endroit de Sherax.

Quant aux arguments soulevés en défense par la Ville, le juge est d’avis que l’utilisation des mots « estimé » et « à titre indicatif » ne permettait pas à la Ville d’induire son cocontractant en erreur en l’amenant à contracter à des conditions qu’elle savait être irréalistes en raison de son intention non dévoilée de ne pas fournir l’aide financière nécessaire à ses organismes mandataires. S’appuyant sur l’arrêt Ville de Québec c. ITE Construction inc., 2021 QCCA 1628, le juge conclut que la mention « à titre indicatif seulement » ne saurait enlever toute valeur aux informations qui y sont rattachées dans les documents d’appel d’offres. Enfin, le juge est d’avis que la clause de garantie n’a pas l’effet d’une clause de limitation de responsabilité en faveur de la Ville. La clause prévoit plutôt que la Ville s’engage à payer le promoteur pour combler le manque à gagner « s’il n’y a pas suffisamment de réservations effectuées dans l’année ».

d) Commentaires

Les principes appliqués dans ce jugement s’appliquent à tout contrat conclu par un corps public, que celui-ci soit octroyé à la suite d’un processus de mise en concurrence ou non. Le juge précise cependant que l’obligation de renseignement lui apparaît « plus intense » dans le cadre d’une entente de partenariat, comme dans cette affaire. Ce type de contrat vise effectivement à transférer des risques importants à un partenaire privé, ce qui nécessite une attention particulière selon chaque projet.

Il nous apparaît important de souligner que le juge mentionne, en obiter, qu’une clause de limitation de responsabilité de la Ville, en cas de manquement à son obligation de bonne foi, constitue une clause abusive dans un contexte de contrat d’adhésion. Par conséquent, une telle clause serait nulle ou réductible en vertu de l’article 1437 du Code de civil du Québec. Le juge écrit que « les manquements aux devoirs d’information, de collaboration et de loyauté que nous avons décrits sont en outre des fautes intentionnelles pour lesquelles la responsabilité ne peut jamais être exclue ni même limitée » (au paragraphe 141). Or, en pratique, il n’est pas rare de constater la présence d’une clause de limitation de responsabilité, et ce, en termes larges afin de prémunir le corps public de toute réclamation en cas d’informations inexactes, notamment quant aux variations de quantités. La présente affaire démontre qu’une telle clause ne constitue pas une protection absolue.

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